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    央行出新規(guī)!從明年3月起,你的房貸合同要變了

    2019-12-28 21:32    中新經(jīng)緯

    利率市場化改革正在加速推進(jìn)。12月28日,央行發(fā)布《中國人民銀行公告[2019]第30號》(以下簡稱“《公告》”),進(jìn)一步推動存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。

    《公告》指出,自2020年3月1日起,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值),加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

    專家認(rèn)為,《公告》的實(shí)施,將更好地發(fā)揮LPR貸款市場報(bào)價利率在實(shí)際利率形成中的引導(dǎo)作用,推動社會融資成本下降。預(yù)計(jì)初次轉(zhuǎn)換之后,存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變。

    中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源:央行官網(wǎng)

    存量浮動利率貸款“換錨”

    LPR運(yùn)行4個月以來,商業(yè)銀行新發(fā)放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示,目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價。

    存量貸款如何轉(zhuǎn)換為LPR一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)?!按媪扛永寿J款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保證借貸雙方的權(quán)益?!毖胄性诨卮鹩浾咛釂枙r表示。

    中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱,自央行2019年8月實(shí)施LPR改革以來,經(jīng)多次報(bào)價后,當(dāng)前1年期和5年期LPR分別報(bào)4.15%和4.8%,分別較8月份下行16個和5個基點(diǎn)。但實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率降幅有限,2019年三季度末,金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率為5.62%,僅比上年末下行了2個基點(diǎn),其中一般貸款加權(quán)平均利率不降反升,2019年三季度末為5.96%,較上年末上行了5個基點(diǎn)。

    范若瀅指出,在LPR報(bào)價機(jī)制改革后,央行制定了相應(yīng)的“358”考核要求(2019年9月末,全國性銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款中應(yīng)用LPR做為定價基準(zhǔn)的比例不少于30%;2019年12月末,上述比例不少于50%;2020年3月末,上述比例不少于80%),但僅針對增量貸款,LPR作用發(fā)揮效果并不明顯。本次則是針對存量貸款,預(yù)計(jì)未來LPR對貸款定價的引導(dǎo)作用將明顯增強(qiáng),有利于更好地引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行。

    新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為,預(yù)計(jì)初次轉(zhuǎn)換之后,存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變。這有助于推進(jìn)轉(zhuǎn)換工作順利進(jìn)行,也有助于保護(hù)借貸雙方的利益。

    “為更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì),貨幣政策保持穩(wěn)健基調(diào),加大逆周期調(diào)節(jié)力度,未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商,采用LPR作為定價基準(zhǔn)將可能是普遍的方式,這對借款人是相對有利的?!倍m祵χ行陆?jīng)緯記者表示,通過這種市場化方式,有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,更好地為穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)服務(wù)。即便借款人與銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換為固定利率,現(xiàn)有的同期限LPR仍然可能是固定利率執(zhí)行水平的重要參考。同時,這也體現(xiàn)了利率市場化原則,即利率定價相關(guān)事項(xiàng)由借貸雙方協(xié)商確定。

    存量浮動利率貸款如何改

    不少人對存款貸款如何改還存在疑問,這就為您劃重點(diǎn)。

    一、可以協(xié)商

    借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,或轉(zhuǎn)換為固定利率,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

    二、實(shí)施時間

    轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

    三、利率水平

    轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定,其中,為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

    四、房貸(指定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的)

    (1)期限品種:LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整;(注:LPR有1年期和5年期以上兩個品種,一般房貸均為5年期以上)

    (2)加點(diǎn)數(shù)值:加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),在合同剩余期限內(nèi)固定不變;

    (3)利率水平:轉(zhuǎn)換時點(diǎn)利率水平保持不變;

    (4)重定日周期:借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年;

    (5)同一筆商業(yè)性個人住房貸款,在2020年3月-2020年8月之間任意時點(diǎn)轉(zhuǎn)換,均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值,加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。

    五、其他貸款

    其他存量浮動利率貸款,包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費(fèi)貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款,包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價周期、重定價日等,或轉(zhuǎn)為固定利率。

    存量房貸利率2021年真正變化

    在銀行貸款中,房貸占據(jù)了很大的份額。央行數(shù)據(jù)顯示,2018年末,中國住戶部門貸款余額47.9萬億元,住戶部門貸款余額占存款類金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例為35.1%,同比上升2.8個百分點(diǎn)。2018年末,個人住房貸款余額為25.8萬億元,占住戶部門債務(wù)余額的比例為53.9%。

    從當(dāng)前情況看,銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%,2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%,那參照LPR定價后,是否意味著房貸利率下調(diào),購房者的實(shí)際還款金額會減少呢?答案是暫時不會。

    央行表示,商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。央行為此舉例稱,若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn),且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。

    也就是說,在上述案例中,房貸利率的定價錨點(diǎn)從基準(zhǔn)貸款利率變?yōu)長PR后,加點(diǎn)方式從貸款基準(zhǔn)利率上浮10%變?yōu)榱薒PR上浮0.59個百分點(diǎn),當(dāng)前實(shí)際貸款利率不變。

    目前,大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經(jīng)緯客戶端表示,此次利率轉(zhuǎn)換期為2020年3月1日至2020年8月31日,但實(shí)際執(zhí)行時間是從2021年開始,也就是說,2020年客戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行,按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降,客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

    前述案例中,2020年3月30日至12月31日,執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規(guī)則,執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。

    由于LPR每月都會發(fā)布一次,那是否意味著房貸利率每月都要變化呢?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次政策給出了明確答復(fù),即可以約定一直不變,也可以約定一年一次,但絕對不會出現(xiàn)每個月調(diào)整一次。

    央行也給出兩個選擇,即借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,或轉(zhuǎn)換為固定利率,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。苑承建認(rèn)為,對于用戶來說,固定利率長期確定,無法享受利率下行的紅利,但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,降息周期的大門已經(jīng)打開,一年期LPR主要針對企業(yè)貸款,5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢,實(shí)際房貸利率的下調(diào)將成為未來的趨勢。

    銀行內(nèi)部管理面臨考驗(yàn)

    雖然央行給商業(yè)銀行預(yù)留了2個月多月的準(zhǔn)備時間,不過不少銀行從業(yè)人員表示,接下來銀行的工作任務(wù)會比較重。

    中國銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

    據(jù)央行近期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月末,中國本外幣貸款余額157.56萬億元,其中人民幣貸款余額151.97萬億元。需要注意的是,按照貨幣資金借貸關(guān)系持續(xù)期間內(nèi),利率水平是否變動來劃分,利率可分為固定利率與浮動利率。據(jù)了解,在銀行存量貸款中,浮動利率貸款占比較大。

    一位國有銀行支行個貸經(jīng)理表示,他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數(shù)都是浮動利率貸款。

    “我們銀行沒有固定利率貸款,一般客戶會要求申請浮動利率貸款。”另一位外資銀行的貸款客戶經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯記者。

    中國民生銀行首席研究員溫彬指出,此次央行在《公告》中規(guī)定,“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成?!币詡€人住房貸款為例,截止2018年末,我國個人住房貸款余額為25.75萬億元,占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的18.89%,且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數(shù)多的特點(diǎn),“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報(bào)表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響,短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗(yàn)。

    范若瀅同樣認(rèn)為,此次“換錨”給商業(yè)銀行帶來更大的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。一方面,在儲蓄率趨于下行、存款競爭日益激烈的背景下,由于存量貸款規(guī)模大,定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來較大息差管理和資產(chǎn)負(fù)債管理壓力。另一方面,對商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價、內(nèi)部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看,最終貸款利率要通過銀行與客戶協(xié)商的方式來確定,需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質(zhì)、放款銀行的資金成本、風(fēng)險(xiǎn)成本和市場供求等多種因素。未來如何優(yōu)化調(diào)整FTP定價管理體系,是商業(yè)銀行需要思考的問題。

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