《城市房屋拆遷估價指導意見》昨日起開始施行拆遷估價標準更加明確
一些地方制定的評估辦法有一定缺陷
建設部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在近日召開的城市房屋拆遷工作新聞通氣會上說，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，城市房屋拆遷貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。由于國家未制定統(tǒng)一的評估辦法，一些地方制定的評估辦法有一定缺陷，在實施中出現(xiàn)了一些問題。
一是由于估價人員對拆遷評估價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致，對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機構對同一標的出具的估價報告結果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價機構問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調(diào)處機制，被拆遷人對評估結果有疑義時缺乏必要的救濟渠道。四是少數(shù)拆遷估價機構行為不規(guī)范，為了承攬業(yè)務、迎合委托人的要求，出具不實的估價報告。另外，在房地產(chǎn)評估中，被拆遷人不配合或者阻撓估價人員查勘現(xiàn)場，也影響估價結果的準確性。
謝家瑾提出，針對目前拆遷評估中存在的問題，建設部下發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》。這一指導意見將對規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益將起到重要作用。
城市房屋拆遷估價標準進一步明確
《城市房屋拆遷估價指導意見》進一步明確拆遷評估價值標準，建立了公開、公平選擇拆遷估價機構的機制。
意見明確規(guī)定，拆遷估價為被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷評估包含的內(nèi)容是搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額等。拆遷房屋裝修的補償，由當事人雙方協(xié)商議定，不能達成一致意見的，另行委托評估。
意見規(guī)定，各地政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，作為拆遷評估的參考。拆遷估價原則上采用市場比較法，對于一些房地產(chǎn)市場不發(fā)達，可比交易案例少的地區(qū)，無法采用市場比較法條件的，方可采用其他估價方法。拆遷估價時點確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的項目，可以當期（段）房屋拆遷實施日為估價時點。
意見規(guī)定，拆遷估價機構應當由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式產(chǎn)生，防止拆遷人與估價機構互相串通，損害被拆遷人的合法權益。估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示，拆遷當事人對估價結果有疑問的，估價機構應當作出解釋。
城市房屋拆遷建立評估糾紛調(diào)處機制
《城市房屋拆遷估價指導意見》，明確了拆遷評估糾紛調(diào)處機制，確定了被拆遷房屋性質和面積爭議的處理方法。
意見要求，各省和設區(qū)城市要成立估價專家委員會，以估價技術鑒定的方式向拆遷當事人提供救濟。拆遷當事人對估價結果有異議時，可以申請復核評估或另行評估。復核評估或另行評估結果與原評估結果有差異超過規(guī)定標準的，由房屋拆遷專家委員會進行鑒定，根據(jù)鑒定意見調(diào)整后的估價結果作為補償依據(jù)。
針對拆遷估價人員無法對于一些房屋和其他建筑物性質和面積等作合法性判定的問題，本著讓被拆遷人受益的原則，意見規(guī)定，凡拆遷當事人能就被拆遷房屋性質和面積達成一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。另外，意見還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門要制定被拆遷房屋性質和面積爭議的處理方法。
