最近有朋友問我，為什么有的有錢人明明買得起房，卻不買房住，甘愿做一名租客，住著屬于別人的房子呢？ 我給他算了一筆帳：假設(shè)2003年初，你買進一套價值100萬元的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30％，你很高興，準(zhǔn)備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。 愈有錢愈沒房的理由 如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時就會貶值，這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本（契稅、裝修折舊），大概可獲得凈利25萬元。 也許你會問：賣出去了我就沒有房子了，那怎么辦？ 我要是你，我會跟買我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應(yīng)把這房子租給我。 這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，而且已經(jīng)賺了一大筆了。以4％的租金計算，你每月要支出的月租是4000元，一年你要付出的是4．8萬元年租金，這樣，賣房賺到的25萬元扣除年租金支出，剩余20．2萬元。 這樣有人會擔(dān)心：等我賣了房子，房價繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤呢。 三個不同的市場可以融會貫通 不同對象的買賣就可以定義一個市場，在市場經(jīng)濟的高級階段，不動產(chǎn)的各項權(quán)利是可以分割的。不動產(chǎn)市場交易可以引申出買賣、租賃和REITs三個不同子市場。據(jù)此，房屋交易的買賣市場交易的是產(chǎn)權(quán)，或者說所有權(quán)。租賃市場交易的對象則是使用權(quán)。REITs市場交易的是收益權(quán)。 雖然擁有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)構(gòu)成三個獨立市場，但三者的價值依托都是房產(chǎn)，因此買賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關(guān)，這就意味著其中必然存在套利空間。如價值50萬元的住房，目前年租金可能為4萬元，其收益率是8％。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬元，當(dāng)年收益率為6％。當(dāng)然也不排除5年以后的年租金為5萬元，其收益率為10％。 由于未來租金收益的不確定性，利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產(chǎn)年租金收益率不同，將帶來套利空間大小的不同。假設(shè)你擁有一處目前市值100萬元的房產(chǎn)。在租金看漲，房價看跌的情況下，應(yīng)當(dāng)買進房產(chǎn)，持有消費或出租，用租金收入再買房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房價上漲，租金下跌，特別當(dāng)租金收益率下降到預(yù)期收益率以下，就可賣出房產(chǎn)再租回使用，等于在當(dāng)下租金收益率和預(yù)期收益率之間套利了。 用信托維護收益 雖然目前REITs市場還沒形成，但已經(jīng)存在REITs的初級產(chǎn)品房地產(chǎn)信托。它與房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資高度相關(guān)，房地產(chǎn)金融投資工具在很大程度上可以替代房地產(chǎn)實物投資。 在賣掉房產(chǎn)又擔(dān)心繼續(xù)漲價時，房產(chǎn)信托是一個很好的風(fēng)險對沖工具。賣掉房產(chǎn)，就可以獲得120萬元的資金，用這120萬元購入信托產(chǎn)品，假設(shè)該信托項目的回報率是5％，將獲得6萬元的利潤，這樣不僅可以避免房價繼續(xù)上升帶來的收益損失，同時大大提高了資產(chǎn)的流動性。如果你自信眼光好，還可以買劣后受益享受杠桿效應(yīng)。 說到這，答案就出來了，與單純投資物業(yè)相比，房地產(chǎn)信托具有更好的流動性，降低風(fēng)險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風(fēng)險型的信托博取更高的回報，還可以選擇風(fēng)險品種。有錢人買房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。 信息塊：REITs（Real Estate Investment Trusts）的全稱是“不動產(chǎn)信托投資基金”，是指通過發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。 人民日報海外版?? 特約編輯 文迪
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