在二手房交易中，涉及錢款的項目主要有買賣金額、應(yīng)付稅費、水電雜費和維修基金(以下簡稱為“四金”)。目前市場上因“四金”而引發(fā)的糾紛比較多，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗，筆者認為避免這類糾紛的關(guān)鍵是，在簽訂房屋買賣合同前，提前對“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問題。
買賣金額即通常所說
的成交價。在確定成交價時，要注意以下幾個問題：一是成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應(yīng)付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付訂金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。二是成交價是房屋毛坯價或帶裝修價，在支付訂金前，也應(yīng)當在居間合同中加以明確。三是屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈送還是折價轉(zhuǎn)讓，以及所折價款是否包含在成交價內(nèi)，都應(yīng)當在居間合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備的質(zhì)量狀況作適當約定。四是申請產(chǎn)權(quán)過戶登記時，極少數(shù)人為少付稅費而向房地產(chǎn)交易中心低報成交價，這是非常危險的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。
二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關(guān)的一項支出。在買房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)房產(chǎn)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得注意：一是對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。二是包稅(即稅費打包由中介代為繳納)的問題。雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數(shù)中介從業(yè)人員有可趁之機，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費更加包不得。
水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等，和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應(yīng)在買賣合同中約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費用的臨界點。
最后，關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓，結(jié)合實踐，筆者認為應(yīng)關(guān)注以下三點：一是維修基金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。二是上家出售房屋，其物業(yè)維修基金賬戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。三是維修基金是結(jié)算，還是無償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當在訂金支付前就予以明確約定，否則訂金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權(quán)要求上家贈送維修基金。
作者：許海波
特約編輯：倪振強
