最先禁止炒房行為的英國(guó)政府，所建立現(xiàn)代住房制度或許對(duì)中國(guó)很有借鑒意義。如政府對(duì)住房市場(chǎng)積極干預(yù)，設(shè)法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問(wèn)題，這不僅是英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，也是世界其他發(fā)達(dá)國(guó)家的共同經(jīng)驗(yàn)
在對(duì)國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，炒房行為已引起各級(jí)政府的密切關(guān)注。但令人
遺憾的是，現(xiàn)有的限制炒房措施并未取得預(yù)期效果。今年1至8月，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格的漲幅仍達(dá)13.5%。我們認(rèn)為，根治國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的對(duì)策是中央政府痛下決心，制訂全面禁止房地產(chǎn)炒作的政策并長(zhǎng)期執(zhí)行。
如何禁止房地產(chǎn)炒作？
首先，中央政府應(yīng)明確，以賺取差價(jià)為目的的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)一律為非法行為，該行為與非法倒賣(mài)火車(chē)票一樣受到公安機(jī)關(guān)的嚴(yán)厲打擊。
其次，由于現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)交易很難區(qū)分是自己居住、還是以賺取差價(jià)為目的，因此，政府應(yīng)進(jìn)一步制訂配套措施。如規(guī)定：對(duì)于持有期限不足一定時(shí)間(如5年或10年)的商品房，房產(chǎn)所有者若轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，只能委托政府指定機(jī)構(gòu)代為出售，不得私下直接交易；指定交易機(jī)構(gòu)按公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，不論房產(chǎn)實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格有多高，房產(chǎn)所有者所獲價(jià)款只能是原購(gòu)房成本(可適當(dāng)加上維修等成本)減去住居期間的合理房租后的剩余部分。如果該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生溢價(jià)，溢價(jià)部分全部上繳國(guó)庫(kù)。
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地增值，土地增值又主要來(lái)源于配套市政工程的改善，如地鐵開(kāi)通、綠化面積增加等，這些均來(lái)源于全體納稅人的貢獻(xiàn)。因此，要求土地增值收入歸全體納稅人所有是合理的，況且中國(guó)法律規(guī)定土地屬于國(guó)家所有，要求房產(chǎn)所有者將增值部分上繳國(guó)庫(kù)完全具備法律基礎(chǔ)。
不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則
很多人認(rèn)為，禁止以賺取差價(jià)為目的的房地產(chǎn)交易違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由原則。其實(shí)，這種觀點(diǎn)濫用了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不意味所有的產(chǎn)品都可完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家也有很多涉及公眾福利的產(chǎn)品不允許完全市場(chǎng)化。在中國(guó)，住房就屬于不能完全市場(chǎng)化的產(chǎn)品之一。
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.從商品屬性看，房地產(chǎn)是具有特殊屬性的商品。房地產(chǎn)具有天然的不可移動(dòng)性，一個(gè)地方的供給過(guò)剩不能彌補(bǔ)另一地的不足；社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的彈性很小，當(dāng)年輕人結(jié)婚生子、中年人舉家遷徙時(shí)，不論房地產(chǎn)價(jià)格有多高，買(mǎi)房置業(yè)都是無(wú)法改變的選擇。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)具有特殊的商品屬性，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力很弱，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)理由充分。
2.從中國(guó)國(guó)情看，“人多地少”是制約社會(huì)發(fā)展的基本矛盾。如果允許房地產(chǎn)成為投資品種，房地產(chǎn)必將成為少數(shù)富人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤(rùn)的工具。
3.禁止房地產(chǎn)炒作在國(guó)際上不乏先例可循。最先是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地英國(guó)。1919年以前，英國(guó)雖承認(rèn)住房是特殊商品，但仍把住房作為單純的生活消費(fèi)品看待，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全不干預(yù)。當(dāng)城市化、工業(yè)化迅速發(fā)展，大量農(nóng)民涌入城市，城市人口急劇增加，房?jī)r(jià)高漲，絕大多數(shù)城市居民買(mǎi)不起房，只有租房。城市內(nèi)經(jīng)營(yíng)住房出租的人普遍采用高房租盤(pán)剝租房居民，激化了社會(huì)矛盾。
1919年，英國(guó)政府開(kāi)始建立現(xiàn)代住房制度，其基本思想是：建立一個(gè)政府支持(含政策支持和經(jīng)濟(jì)支持)與居民合理的住房消費(fèi)相結(jié)合的住房制度。主要措施是：出租房屋的房租由當(dāng)?shù)卣蜃h會(huì)確定，出租房屋的房主無(wú)權(quán)自定房租價(jià)格；不能隨意買(mǎi)賣(mài)二手房，多余的房屋只能賣(mài)給政府或租住該房的居民等。
上述政策措施對(duì)中國(guó)很有借鑒意義。當(dāng)然，英國(guó)的做法是從一個(gè)極端走到另一個(gè)極端，把住房完全福利化。我們不能將住房制度再回到以前福利分房的老路上去，但應(yīng)吸收英國(guó)實(shí)行現(xiàn)代住房制度的精髓：政府對(duì)住房市場(chǎng)積極干預(yù)；政府必須設(shè)法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問(wèn)題。這不僅是英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，也是世界其他發(fā)達(dá)國(guó)家的共同經(jīng)驗(yàn)。
炒作不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
有人認(rèn)為，適度的房地產(chǎn)炒作有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，只要將炒作控制在一定幅度內(nèi)就可，沒(méi)有必要采取嚴(yán)厲措施。
從短期看，房地產(chǎn)炒作確可刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但從長(zhǎng)期看，結(jié)論完全不同：老百姓對(duì)住房的消費(fèi)需求有較強(qiáng)的剛性，只要收入條件許可，潛在的住房消費(fèi)需求自然會(huì)及時(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)際市場(chǎng)需求，無(wú)需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，房地產(chǎn)炒作導(dǎo)致的過(guò)高房?jī)r(jià)只會(huì)延遲老百姓對(duì)住房的消費(fèi)需求或降低消費(fèi)等級(jí)。房地產(chǎn)炒作對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用屬于透支性，并不能創(chuàng)造真正的經(jīng)濟(jì)繁榮。
此外，所謂的“適度”房地產(chǎn)炒作，恐怕只能是學(xué)術(shù)界的一廂情愿。不僅從技術(shù)角度無(wú)法度量“適度”，從實(shí)際操作角度也無(wú)法準(zhǔn)確把握。(本報(bào)特約作者
中國(guó)社科院金融研究所博士、助理研究員尹中立)
特約編輯:廣偉
