最先禁止炒房行為的英國政府，所建立現(xiàn)代住房制度或許對中國很有借鑒意義。如政府對住房市場積極干預，設法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問題，這不僅是英國的經(jīng)驗，也是世界其他發(fā)達國家的共同經(jīng)驗
在對國內(nèi)多個城市的房地產(chǎn)市場進行調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，炒房行為已引起各級政府的密切關注。但令人
遺憾的是，現(xiàn)有的限制炒房措施并未取得預期效果。今年1至8月，全國商品房價格的漲幅仍達13.5%。我們認為，根治國內(nèi)房地產(chǎn)價格泡沫的對策是中央政府痛下決心，制訂全面禁止房地產(chǎn)炒作的政策并長期執(zhí)行。
如何禁止房地產(chǎn)炒作？
首先，中央政府應明確，以賺取差價為目的的房地產(chǎn)買賣一律為非法行為，該行為與非法倒賣火車票一樣受到公安機關的嚴厲打擊。
其次，由于現(xiàn)實中的房地產(chǎn)交易很難區(qū)分是自己居住、還是以賺取差價為目的，因此，政府應進一步制訂配套措施。如規(guī)定：對于持有期限不足一定時間(如5年或10年)的商品房，房產(chǎn)所有者若轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，只能委托政府指定機構(gòu)代為出售，不得私下直接交易；指定交易機構(gòu)按公開競價方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購房者，不論房產(chǎn)實際轉(zhuǎn)讓價格有多高，房產(chǎn)所有者所獲價款只能是原購房成本(可適當加上維修等成本)減去住居期間的合理房租后的剩余部分。如果該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生溢價，溢價部分全部上繳國庫。
一般來說，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，土地增值又主要來源于配套市政工程的改善，如地鐵開通、綠化面積增加等，這些均來源于全體納稅人的貢獻。因此，要求土地增值收入歸全體納稅人所有是合理的，況且中國法律規(guī)定土地屬于國家所有，要求房產(chǎn)所有者將增值部分上繳國庫完全具備法律基礎。
不違背市場經(jīng)濟原則
很多人認為，禁止以賺取差價為目的的房地產(chǎn)交易違背了市場經(jīng)濟的自由原則。其實，這種觀點濫用了市場經(jīng)濟原則，市場經(jīng)濟并不意味所有的產(chǎn)品都可完全實現(xiàn)市場化，市場經(jīng)濟發(fā)達國家也有很多涉及公眾福利的產(chǎn)品不允許完全市場化。在中國，住房就屬于不能完全市場化的產(chǎn)品之一。
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.從商品屬性看，房地產(chǎn)是具有特殊屬性的商品。房地產(chǎn)具有天然的不可移動性，一個地方的供給過剩不能彌補另一地的不足；社會公眾對房地產(chǎn)消費的彈性很小，當年輕人結(jié)婚生子、中年人舉家遷徙時，不論房地產(chǎn)價格有多高，買房置業(yè)都是無法改變的選擇。由此可見，房地產(chǎn)具有特殊的商品屬性，市場自我調(diào)節(jié)能力很弱，政府干預房地產(chǎn)市場理由充分。
2.從中國國情看，“人多地少”是制約社會發(fā)展的基本矛盾。如果允許房地產(chǎn)成為投資品種，房地產(chǎn)必將成為少數(shù)富人向一般社會公眾賺取超額利潤的工具。
3.禁止房地產(chǎn)炒作在國際上不乏先例可循。最先是市場經(jīng)濟的發(fā)源地英國。1919年以前，英國雖承認住房是特殊商品，但仍把住房作為單純的生活消費品看待，政府對房地產(chǎn)市場完全不干預。當城市化、工業(yè)化迅速發(fā)展，大量農(nóng)民涌入城市，城市人口急劇增加，房價高漲，絕大多數(shù)城市居民買不起房，只有租房。城市內(nèi)經(jīng)營住房出租的人普遍采用高房租盤剝租房居民，激化了社會矛盾。
1919年，英國政府開始建立現(xiàn)代住房制度，其基本思想是：建立一個政府支持(含政策支持和經(jīng)濟支持)與居民合理的住房消費相結(jié)合的住房制度。主要措施是：出租房屋的房租由當?shù)卣蜃h會確定，出租房屋的房主無權(quán)自定房租價格；不能隨意買賣二手房，多余的房屋只能賣給政府或租住該房的居民等。
上述政策措施對中國很有借鑒意義。當然，英國的做法是從一個極端走到另一個極端，把住房完全福利化。我們不能將住房制度再回到以前福利分房的老路上去，但應吸收英國實行現(xiàn)代住房制度的精髓：政府對住房市場積極干預；政府必須設法解決占人口大多數(shù)的中低收入階層的住房問題。這不僅是英國的經(jīng)驗，也是世界其他發(fā)達國家的共同經(jīng)驗。
炒作不利于經(jīng)濟增長
有人認為，適度的房地產(chǎn)炒作有利于經(jīng)濟增長，只要將炒作控制在一定幅度內(nèi)就可，沒有必要采取嚴厲措施。
從短期看，房地產(chǎn)炒作確可刺激經(jīng)濟增長。但從長期看，結(jié)論完全不同：老百姓對住房的消費需求有較強的剛性，只要收入條件許可，潛在的住房消費需求自然會及時轉(zhuǎn)化為實際市場需求，無需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，房地產(chǎn)炒作導致的過高房價只會延遲老百姓對住房的消費需求或降低消費等級。房地產(chǎn)炒作對經(jīng)濟的刺激作用屬于透支性，并不能創(chuàng)造真正的經(jīng)濟繁榮。
此外，所謂的“適度”房地產(chǎn)炒作，恐怕只能是學術(shù)界的一廂情愿。不僅從技術(shù)角度無法度量“適度”，從實際操作角度也無法準確把握。(本報特約作者
中國社科院金融研究所博士、助理研究員尹中立)
特約編輯:廣偉
