今年以來(lái)，“漲”始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)議論得最多的話題。去年“十一”黃金周，廣州老八區(qū)一手樓均價(jià)在4800元／平方米左右，而今年上半年已經(jīng)達(dá)到5300元／平方米，每平方米上漲了500元。“十一”期間，出貨量占2／3的各大品牌開(kāi)發(fā)商，旗下樓盤的銷售均價(jià)絕大部分都超過(guò)5300元／平方米的市場(chǎng)均價(jià)，部分“靚盤”更是在70
00元／平方米以上，城市中心區(qū)的房子單價(jià)普遍在6000元／平方米以上，甚至高達(dá)8000多元／平方米，更有江景豪宅突破14000元／平方米。廣州住宅市場(chǎng)上單價(jià)在4500—5000元／平方米左右的樓盤，除了在羅沖圍、番禺、東圃、黃埔等一些相對(duì)邊遠(yuǎn)的區(qū)域還能有所選擇外，城市中心區(qū)已幾乎絕跡。
除了單價(jià)飆升，隨著住宅面積的不斷擴(kuò)大，住宅的總價(jià)也在不斷攀升。在城市中心區(qū)的普通住宅一手市場(chǎng)上，已經(jīng)難以覓得40萬(wàn)元以下的單位，總價(jià)普遍都在50—70萬(wàn)元之間。于是，銀行按揭貸款額也水漲船高，一套總價(jià)為70萬(wàn)元的房子，首付20萬(wàn)，貸款50萬(wàn)，二十年分期付款，其中總利息約為23萬(wàn)多元，每月還款額為3000多元，房子的實(shí)際總價(jià)約為93萬(wàn)元。如果一旦房?jī)r(jià)下跌，極可能導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)。然而，從今年國(guó)慶節(jié)的銷售情況看，盡管樓價(jià)一漲再漲，消費(fèi)者仍抱著買漲不買跌的心態(tài)積極入市。
所謂負(fù)資產(chǎn)，指的是當(dāng)一個(gè)人的房子價(jià)格下跌到比他所背負(fù)的貸款額還低時(shí)的情況。假設(shè)一個(gè)人目前的房子市價(jià)只有95萬(wàn)元，而他拖欠銀行和公積金局的期款和利息卻高達(dá)100萬(wàn)元，那么他的負(fù)資產(chǎn)率即5%。一旦房子成為負(fù)資產(chǎn)，而屋主又無(wú)法償還貸款，銀行也將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榧词箯?qiáng)行逼售這房子，也無(wú)法取回它所借出的款項(xiàng)。
戴德梁行廣州市場(chǎng)部何先生分析認(rèn)為，如果樓價(jià)下降5%則影響不太明顯。但樓價(jià)若下調(diào)20%，必然造成負(fù)資產(chǎn)。廣州的樓價(jià)，11年前曾有過(guò)大幅度下跌，跌幅一度達(dá)到20%＿30%，這期間形成過(guò)一批負(fù)資產(chǎn)的業(yè)主。在過(guò)去兩年，廣州房?jī)r(jià)也有3%＿5%的下跌幅度，但今年以來(lái)，卻有6%＿7%的漲幅，但廣州的樓價(jià)漲幅還不像上海、北京那樣激烈，表明廣州樓市仍較為健康。但值得注意的是，近年來(lái)個(gè)別樓盤因種種原因，樓價(jià)下跌得利害，個(gè)別樓盤價(jià)格下降了40%—50%，如翠湖山莊，是市區(qū)近三年內(nèi)樓價(jià)跌得最快的一個(gè)樓盤，最高峰時(shí)賣到8000＿10000元／平方米，現(xiàn)在只能賣4000＿5000元／平方米；還有一些因假按揭被曝光的樓盤，樓價(jià)也下跌近一半，如濱江東新理想華庭，開(kāi)盤時(shí)每平方米上萬(wàn)元，前不久掛出的橫幅價(jià)為4800元／平方米起，盡管樓價(jià)大幅下跌，仍然是有價(jià)無(wú)市，少人問(wèn)津。還有一些商業(yè)物業(yè)，由于規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，長(zhǎng)久不能形成旺市，鋪價(jià)大跌，如某商業(yè)城，開(kāi)盤時(shí)均價(jià)為3萬(wàn)／平方米，現(xiàn)在因糾紛問(wèn)題，商業(yè)運(yùn)作不起來(lái)，樓價(jià)下跌嚴(yán)重，現(xiàn)在每平方米只能勉強(qiáng)賣到一萬(wàn)元。此外，一些當(dāng)初開(kāi)盤上萬(wàn)元／平方米而現(xiàn)在只能賣到7000元／平方米的樓盤，雖然不普遍，但也有一些，這些樓盤的樓價(jià)下調(diào)均超過(guò)或接近20%，購(gòu)買了這樣的樓盤，極有可能造成負(fù)資產(chǎn)。
特約編輯：倪振強(qiáng)
