經(jīng)濟(jì)適用房：是誰(shuí)的“經(jīng)濟(jì)”和“適用”
自1998年我國(guó)政府開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房后，6年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用住房問(wèn)題不斷：開(kāi)發(fā)計(jì)劃不落實(shí)，土地供應(yīng)難以保證；供應(yīng)對(duì)象模糊，審核不嚴(yán)，不同的房屋定價(jià)未拉開(kāi)差距，不能科學(xué)地體現(xiàn)其價(jià)值，有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏大，初期開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋
面積有的高達(dá)200多平方米的面積；開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)難于控制，某些商品房為規(guī)避土地出讓金而違規(guī)
轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房等等。是什么造成了這一系列現(xiàn)象？帶著疑問(wèn)，記者采訪了國(guó)家建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處趙路興處長(zhǎng)。
令人不滿(mǎn)的適用房
“1998年，國(guó)家剛剛停止實(shí)物分房，實(shí)行住房的商品化社會(huì)化�？紤]到新舊房改體制的平穩(wěn)過(guò)渡與順利銜接，也為更好地解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，1998年7月國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文件，做出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的決定。而事實(shí)上在1998年以前，我國(guó)也有為解決住房困難家庭的住房建設(shè)與供應(yīng)，就是始于90年代初的‘安居工程’，經(jīng)濟(jì)適用住房是安居工程的延續(xù)�！壁w路興介紹道。
政府給予的三項(xiàng)優(yōu)惠政策也正是經(jīng)濟(jì)適用房的三大特征：一是無(wú)償劃撥土地；二是各種稅費(fèi)減半征收；三是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)控制在3%以下。
經(jīng)濟(jì)適用房的本意是好的，而且也的確解決了一部分中低收入家庭的住房需求，但讓人不可理解的是，無(wú)論是政府還是中低收入家庭甚至開(kāi)發(fā)商都對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房不滿(mǎn)意。
“其實(shí)這并不難理解”，趙路興解釋道，“政府最初在制定經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，僅規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)，并未嚴(yán)格規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積過(guò)大，房屋總價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象。這一方面適應(yīng)了部分高收入家庭的住房需求，另一方面又使得經(jīng)濟(jì)適用住房偏離了中低收入消費(fèi)群體。據(jù)調(diào)查，在北京近70%的購(gòu)房人需要的是30萬(wàn)元以下的住房，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過(guò)了90%，而目前的經(jīng)濟(jì)適用房60%以上的房?jī)r(jià)在30萬(wàn)元以上，一些經(jīng)濟(jì)適用房的面積甚至達(dá)到了兩、三百平方米。這樣標(biāo)準(zhǔn)絕不是中低收入家庭能夠承愛(ài)的了的。本來(lái)只屬于為數(shù)有限的低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，卻成為適合包括高中低在內(nèi)的多消費(fèi)群體。在北京天通苑、回龍觀等小區(qū)，都存在著一些不該享受經(jīng)濟(jì)適用住房的住戶(hù)、包括一些以搗賣(mài)房屋、進(jìn)行投資性購(gòu)買(mǎi)的人，享受了政府提供給中低收入者的公共資源。”
經(jīng)濟(jì)適用房本身并沒(méi)有錯(cuò)，但當(dāng)一件事物的結(jié)果背離了政策初衷的時(shí)候，問(wèn)題和矛盾也就隨之而來(lái)，而要想改變這一切，新政策的出臺(tái)和嚴(yán)格的管理缺一不可。
為了解決和改變經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，今年5月，國(guó)家的建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、人民銀行等五個(gè)部委共同出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。在這份《管理辦法》中，將集資、合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房的范疇，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。
退出機(jī)制約束買(mǎi)賣(mài)雙方
《管理辦法》中還對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制進(jìn)行了明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房再上市出售方面，市有關(guān)部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定自今年5月20日起，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿(mǎn)5年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。出售家庭如符合條件可再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿(mǎn)5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，出售人須按成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。其居住時(shí)限從繳納契稅取得完稅憑證或房屋所有權(quán)證發(fā)證日期開(kāi)始計(jì)算。
“眾所周知，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格要比商品房便宜的多，而且免交土地出讓金，這些優(yōu)惠政策讓一些具有投資性質(zhì)的消費(fèi)者掙得了利潤(rùn)，但卻損害了真正需要經(jīng)濟(jì)房人群的利益。也背離了經(jīng)濟(jì)適用房的本意。退出機(jī)制的建立正是為堵住這一漏洞。”趙路興表示，這一規(guī)定的出臺(tái)將在很大程度上控制住以經(jīng)濟(jì)適用房做投資生意的現(xiàn)象再度發(fā)生�！豆芾磙k法》出臺(tái)以后，規(guī)定了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房5年以后才可以以較高的市場(chǎng)價(jià)出售，那么投資者倒賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房短期內(nèi)不會(huì)有較高的收益，勢(shì)必降低他們的投資熱情。即使5年以后允許上市交易，還要繳納成交價(jià)10%的綜合地價(jià)款，這相較于以前只補(bǔ)交3%的土地出讓金，上市交易的成本有較大增加，很大程度上減少了經(jīng)濟(jì)適用房的升值空間�？傊S著經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易時(shí)間的延長(zhǎng)以及補(bǔ)交地價(jià)款的增多，有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的投資行為將得到一定控制，而他們放棄投資購(gòu)買(mǎi)的那些經(jīng)濟(jì)適用房，將為更多的中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)，他們的利益也將得到有效保障。
開(kāi)發(fā)商的“保險(xiǎn)”項(xiàng)目
經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商3%的利潤(rùn)與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的高利潤(rùn)相比有著天壤之別，然而卻仍有大批開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后的爭(zhēng)著申請(qǐng)開(kāi)發(fā)這類(lèi)項(xiàng)目。
“經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常重要的建設(shè)項(xiàng)目，因?yàn)槿魏我粋�(gè)開(kāi)發(fā)商都知道經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的。”趙路興坦言，經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)政策性的住房供應(yīng)，其供應(yīng)對(duì)象是十分明確的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房從建設(shè)一開(kāi)始，他就知道誰(shuí)是銷(xiāo)售對(duì)象，不像建設(shè)商品房還會(huì)考慮會(huì)不會(huì)有人買(mǎi)，能不能賣(mài)出去。經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)這個(gè)擔(dān)心，只要蓋好了，就能賣(mài)出去，而且目前還是供不應(yīng)求。即使開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)很低，但開(kāi)發(fā)商看重的是經(jīng)濟(jì)適用房穩(wěn)固的政策、市場(chǎng)、短平快的資金周期帶來(lái)的資本的快速升值。這一切是開(kāi)發(fā)商品房難以保障的。通常開(kāi)發(fā)商在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，一般還會(huì)從政府手里得到一塊好地段的地皮，做為補(bǔ)償和激勵(lì)。
“開(kāi)發(fā)商要的就是資金在短期內(nèi)的快速升值，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意義非同一般�！壁w路興說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商積極投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的原因。
為了進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)，今年政府開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，由政府主管部門(mén)作為項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管單位，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。這種做法有利于形成買(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)非常有利。招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)是一種成熟而規(guī)范的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，如果建設(shè)成本降低，經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)隨之降低，可以讓購(gòu)買(mǎi)者得到更大的價(jià)格實(shí)惠。而在競(jìng)標(biāo)中，許多開(kāi)發(fā)商提出的標(biāo)價(jià)比政府要求的3%的利潤(rùn)還要低，甚至是負(fù)利潤(rùn)。
趙路興以北京西紅門(mén)項(xiàng)目為例加以解釋?zhuān)骷t門(mén)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于承包的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)負(fù)利潤(rùn)，因?yàn)樵S多外地的開(kāi)發(fā)商往往從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)策略來(lái)考慮，先進(jìn)入北京市場(chǎng)，而不是首先考慮一個(gè)項(xiàng)目能否盈利。
如果開(kāi)發(fā)商的競(jìng)標(biāo)價(jià)格過(guò)低，建設(shè)質(zhì)量是否能有保障？趙路興認(rèn)為，我國(guó)的房屋建設(shè)在幾十年的發(fā)展中早已有了一套完整、完善的管理辦法和制度，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和制度加以規(guī)范。在這一點(diǎn)上是不用擔(dān)心的。
規(guī)劃“同質(zhì)鄰里社區(qū)”
自1998年10月以來(lái)，包括“天通苑”、“回龍觀文化居住小區(qū)”、“今日家園”“瑞海新城”等在內(nèi)的54個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目已紛紛在北京面世。在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不斷擴(kuò)大的背后，是相關(guān)配套設(shè)施的滯后和不完善，在解決了人們基本住房需求和同時(shí)，又給中低收入的家庭帶來(lái)新的難題。天通苑的小區(qū)規(guī)模在京城是數(shù)一數(shù)二的。因?yàn)樾^(qū)過(guò)大，相關(guān)的配套設(shè)施一直沒(méi)有得到真正的解決。最直接的就是交通擁堵問(wèn)題。在小區(qū)的門(mén)前只有一條路，這條路是南來(lái)北往的車(chē)輛惟一的通途。本就不寬的道路兩旁被各種商鋪擠得只剩下一條小道兒，遇上兩車(chē)相錯(cuò)，沒(méi)準(zhǔn)什么時(shí)間才能過(guò)得去。
“從城市規(guī)劃角度看，天通苑的規(guī)模做得過(guò)大了�！壁w路興認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)當(dāng)適度。規(guī)模大了，不僅相關(guān)的配套設(shè)施難以跟上，而且規(guī)模過(guò)大，大量的中低收入人群住在一起，對(duì)城市布局、城市面貌、城市管理及城市的穩(wěn)定都會(huì)有一定的影響。因?yàn)榇罅恐械褪杖肴巳河咳胪粋�(gè)小區(qū)后，從環(huán)境上、社會(huì)治安上、公共交通上、以及就醫(yī)、上學(xué)等多方面都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題�，F(xiàn)在天通苑已經(jīng)是一個(gè)有著十幾萬(wàn)人口的小區(qū)，并且這個(gè)小區(qū)仍然處在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。
“我提倡‘同質(zhì)鄰里社區(qū)’。”趙路興進(jìn)一步解釋說(shuō)，在一區(qū)域內(nèi)應(yīng)該有不同收入檔次的人群，他們分別居住于不同小區(qū)，但不同小區(qū)又互為鄰里，也就是說(shuō)，不同收入檔次的人群同在一個(gè)大的區(qū)域內(nèi)居住，但相對(duì)而言又有各自不同的居住范圍。這樣才是較為合理的住宅規(guī)劃布局�！敖�(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不應(yīng)該僅僅是一個(gè)‘臥城’，早晨所有的人全都跑出去上班，晚上又全都跑回來(lái)睡覺(jué)。”趙路興說(shuō)，在項(xiàng)目規(guī)模上政府、規(guī)劃界還需要有一個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程。
截止到2004年，北京經(jīng)濟(jì)適用住房的總開(kāi)發(fā)面積已達(dá)1000萬(wàn)平方米，為約10萬(wàn)戶(hù)中低收入的家庭解決了住房需求。盡管對(duì)許多中低收入家庭和開(kāi)發(fā)商來(lái)講，經(jīng)濟(jì)適用房可算是功不可沒(méi)，但在“經(jīng)濟(jì)”、“適用”的口號(hào)下，經(jīng)濟(jì)適用房還需要更多“經(jīng)濟(jì)”、“適用”管理制度。
特約編輯：廣偉
