1992、1993年我國(guó)出現(xiàn)第一次房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)價(jià)格陡然上漲，房地產(chǎn)泡沫開始形成，標(biāo)志著我國(guó)的城市房地產(chǎn)進(jìn)入起泡階段。十年來(lái)各城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)在波動(dòng)中不斷走高，城市房地產(chǎn)泡沫根據(jù)城市自身的經(jīng)濟(jì)狀況和政府政策有不同程度的積累，突出的表現(xiàn)是有些城市土地價(jià)格近十年來(lái)上漲了十幾倍甚至幾十倍。即便如此，我國(guó)
房地產(chǎn)市場(chǎng)是比股票市場(chǎng)還短暫的新興市場(chǎng)，僅有20多年的發(fā)展歷史。
造成國(guó)外典型的房地產(chǎn)泡沫的原因主要是投機(jī)性需求。由于房地產(chǎn)的特殊屬性如房地產(chǎn)特別是土地的稀缺性、區(qū)位的差異性、房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)等，造成房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)剛性，不能隨著需求的變化及時(shí)調(diào)整，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)炒作時(shí)使房地產(chǎn)價(jià)格脫離其價(jià)值虛高上漲，形成房地產(chǎn)泡沫�？傊瑖�(guó)外典型的房地產(chǎn)泡沫包括我國(guó)海南省、北海市等城市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，主要是投機(jī)性需求造成的。
造成我國(guó)城市型房地產(chǎn)泡沫的原因主要是供給體制問(wèn)題。我國(guó)目前出現(xiàn)的城市型房地產(chǎn)泡沫的成因雖然復(fù)雜多樣，也有需求拉動(dòng)的因素，但是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)投機(jī)炒作。造成我國(guó)城市型房地產(chǎn)泡沫的根本原因是供給體制上和政策上的問(wèn)題。
壟斷土地是產(chǎn)生泡沫的主因
房地產(chǎn)泡沫實(shí)質(zhì)上是地產(chǎn)泡沫。人們投機(jī)炒作的是房產(chǎn)下面的土地的稀缺性和地段的差異性及其可以帶來(lái)的投機(jī)性差價(jià)。
土地批租制度使地方政府具有操控土地市場(chǎng)和土地價(jià)格的利益。我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使地方政府能夠獲得未來(lái)幾十年的土地租金，寅吃卯糧、一本萬(wàn)利。賣地就成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。在有些市、縣、區(qū)的土地出讓金收入已經(jīng)占到財(cái)政收入的35%左右，有的甚至高達(dá)60%。土地價(jià)格上漲，土地出讓金也水漲船高。地方政府具有推高土地價(jià)格的利益驅(qū)動(dòng)。
壟斷結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)造成土地供應(yīng)量不足或不對(duì)路。首先，土地儲(chǔ)備中心壟斷供給的土地可能在品種、地點(diǎn)、規(guī)模、時(shí)機(jī)等方面與市場(chǎng)需求不相吻合。其次，有的城市政府實(shí)施“非飽和適度供應(yīng)，保持賣方市場(chǎng)”供地政策。結(jié)果導(dǎo)致稀缺的土地資源供不應(yīng)求。因?yàn)榈貎r(jià)是由房?jī)r(jià)來(lái)決定的，反過(guò)來(lái)土地供應(yīng)量決定了房屋的供應(yīng)量，決定了房屋的供求關(guān)系，從而影響了房?jī)r(jià)的升與降。因此，長(zhǎng)期城市土地供應(yīng)量的不足是造成房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵性因素。
壟斷結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)與競(jìng)價(jià)拍賣制度不相匹配。土地市場(chǎng)引入競(jìng)價(jià)機(jī)制的初衷是為了提高土地資源的利用效率和消除尋租。競(jìng)價(jià)拍賣制度是一個(gè)好的市場(chǎng)工具。但是競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制適用于競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，而壟斷性市場(chǎng)需要價(jià)格管制。在現(xiàn)行的市場(chǎng)狀況和政策環(huán)境下，土地市場(chǎng)國(guó)家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地價(jià)特別是好地段地價(jià)的預(yù)期。采用拍賣制度，只會(huì)通過(guò)競(jìng)價(jià)機(jī)制為壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷地把壟斷價(jià)格推向新高，拍出了泡沫。房地產(chǎn)商之所以敢不惜血本拿地，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商預(yù)期在現(xiàn)行體制下兩年后樓盤建成時(shí)房?jī)r(jià)還要上一個(gè)臺(tái)階。在這里地價(jià)拍賣出天價(jià)不等于實(shí)現(xiàn)了效率最優(yōu)，而是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的嚴(yán)重扭曲，是政府過(guò)度干預(yù)下的市場(chǎng)失效。
有效供給的缺位
政府住房政策目標(biāo)模糊。目前我國(guó)的住宅市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題：房?jī)r(jià)收入比13至16的住房市場(chǎng)斷檔，中低檔住房供不應(yīng)求，經(jīng)濟(jì)適用房占全部住宅的比重偏低，經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)商品房化，與商品房之間的價(jià)差越來(lái)越小。特別突出的核心問(wèn)題是政府經(jīng)濟(jì)適用房政策不到位，經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)大大高于房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際慣例。
政府要求企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)大大低于產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利益必然與政府展開博弈，采取有利于自己的對(duì)策和產(chǎn)品策略。由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管企業(yè)之間的信息不對(duì)稱、監(jiān)管機(jī)構(gòu)被利益集團(tuán)俘虜以及政府的管制辦法不到位等問(wèn)題，導(dǎo)致政府在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的博弈中成為輸家。結(jié)果政府提供了補(bǔ)貼，廣大中低收入居民買不到支付得起的住房，房地產(chǎn)商從中盈利，造成政策失效。
總之，由于存在上述的房地產(chǎn)體制性、政策性、市場(chǎng)性的問(wèn)題，結(jié)果造成住房市場(chǎng)有效供給不足，使住房市場(chǎng)仍處于結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求的狀況，這是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
價(jià)格戰(zhàn)打不起來(lái)
由于房地產(chǎn)的特殊屬性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是項(xiàng)目區(qū)位鄰近企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，與區(qū)位較遠(yuǎn)的企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)大為弱化，其他區(qū)位市場(chǎng)的產(chǎn)品替代性大大下降�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)商以區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)為中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不打價(jià)格戰(zhàn)。結(jié)果形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)類似寡頭壟斷的區(qū)位市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)商通過(guò)默契合作，互相比照定價(jià)，不打價(jià)格戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了一種非正式協(xié)議的價(jià)格合謀，通過(guò)這種默契合謀定價(jià)獲得了區(qū)位市場(chǎng)企業(yè)群體利潤(rùn)最大化的價(jià)格，從而使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)獲取了壟斷利潤(rùn)。
特約編輯：廣偉
