全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺在分組討論時，表態(tài)支持網(wǎng)上熱議的這種建房模式
據(jù)測算，個人合作建房比買商品房可以便宜20%
在昨天的政協(xié)分組討論中，全國政協(xié)常委、國務(wù)院參
事任玉嶺研究員提出，目前中國城市房價之高已經(jīng)遠遠超出了居民收入的承受能力，對房價過高所引發(fā)的種種
社會問題表示憂慮。如何解決這個問題，這位以關(guān)心民瘼而聞名的委員提出一個重要對策：積極支持個人合作建房。至此，個人合作建房這個話題終于由網(wǎng)上熱議、民間探討，正式走進了兩會的會場。
而在此前的2月，國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司已經(jīng)向北京、成都、南京、廈門、上海5市的城建和房管部門發(fā)函，要求報送5地目前個人合作建房的發(fā)展情況，以及當?shù)夭块T對該現(xiàn)象的看法和建議等。引發(fā)兩會代表委員和政府部門高度關(guān)注的個人合作建房究竟是怎么回事呢？有沒有現(xiàn)實操作的可能性呢？這種現(xiàn)象的背后又反映了中國目前房地產(chǎn)市場怎樣的現(xiàn)實呢？
建房想法誕生于網(wǎng)上
一群人共同出資注冊成立一家公司，然后買地、按照自己的意愿建房
話題最早來源于一個網(wǎng)絡(luò)上的“大同理想”。在這場轟轟烈烈的網(wǎng)上運動中，最具代表性、名聲也最大的當屬北京的于凌罡。于本來是一家著名IT公司的工程師。2003年12月1日，他在新浪、網(wǎng)易等多個知名網(wǎng)站的房地產(chǎn)論壇發(fā)了一個帖子。他說：“我是一個北京人，深刻體會到房子的重要性……現(xiàn)在，我打算在國家政策允許的范圍內(nèi)，組織大家集資蓋樓……建立一個具有法人資格的，以協(xié)議為主、協(xié)商為輔，實行民主制度的非營利實體”。簡單來說，就是一群人共同出資注冊成立一家公司，然后以該公司的名義去買地、按照自己的意愿建房，然后每個人都成為最完整意義上的業(yè)主。
于凌罡的帖子得到了熱烈回應(yīng)。有支持、有質(zhì)疑，于凌罡在對網(wǎng)友的辯論和回復中，逐漸完善了自己的設(shè)想。到目前為止，他已經(jīng)有了幾百名堅定的支持者，并成立了一個名為“合作建房聯(lián)盟”的民間組織。組織成員多為從事規(guī)劃、建筑、金融等行業(yè)的年輕白領(lǐng)。3月2日，于凌罡在接受記者采訪時稱，該聯(lián)盟的成員目前已經(jīng)達到300多人。而且，正在積極進行注冊公司�！耙磺卸歼M行得有條不紊�！彼麑ψ约撼珜У膰鴥�(nèi)這種全新的建房模式充滿了信心，認為這是大勢所趨。
價格優(yōu)勢特別吸引人
據(jù)測算，合作建房比買商品房可以便宜20%左右
對于為何會有合作建房的念頭，于凌罡稱是為了“讓中國的業(yè)主站著活著”。因為在目前的模式下，中國所有的業(yè)主權(quán)益很難得到保障。他希望通過這種方式為業(yè)主爭取到房屋的配套收益權(quán)、物業(yè)自主權(quán)和基本的居住品質(zhì)。他解釋說，按照法律規(guī)定，每個樓盤的樓頂廣告牌、底層商鋪、停車位等配套設(shè)施的收益，業(yè)主都應(yīng)該有分配權(quán)。但是，在中國沒有一家開發(fā)商能做到這一點。由于不采用節(jié)能的建筑材料，中國95%的城市房屋都達不到節(jié)能標準。“希望業(yè)主們能成為自己房子真正的主人�！�
但是，對于很多人來說，合作建房的誘人之處在于它極大的價格優(yōu)惠。他認為目前房價遠遠超出了本身的實際價值。于凌罡的觀點得到不少人的支持。全國政協(xié)常委任玉嶺也表示，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近郊每平方米的清水房造價不會超過700元，四川遂寧一個縣城廣場邊上新房的售價兩年前是每平方米500元。由此看出房屋的真實造價很低。開發(fā)商利潤、廣告銷售費用、機構(gòu)維持費用和項目貸款利息，以及更多不透明的隱性交易，促成了房價的非正常高企。而如果由個人集資建房，這些費用自然可以免除。
于凌罡的計劃是，想要參與計劃的每個人先支付15萬元，利用這15萬元，每個購房人可從銀行貸款22.5萬元，然后用這筆錢支付買地和建房的費用。建好房后，因底層商鋪和附屬商業(yè)設(shè)施也屬于業(yè)主，可以用從商業(yè)設(shè)施中獲得的租金來沖抵銀行貸款。據(jù)測算，合作建房比買商品房可以便宜20%左右。
于凌罡的合作建房聯(lián)盟目前初步確定的目標是，在北京健翔橋、北四環(huán)一帶買一片6000平方米的地皮，建造一棟帶底層的躍層小戶型住宅樓，地下兩層是公共設(shè)施，地上2到15層為住宅。每層住宅高于4.8米，每戶使用面積為60平方米。溝底預(yù)算費用9000萬元以內(nèi)，包含精裝修，工程造價7000萬元左右。從設(shè)計、到施工，以及財務(wù)都由專業(yè)的公司來做。
個人建房面臨三道坎
于承認目前有政策風險、資金風險和管理風險，實施過程得循序漸進
于凌罡的提議在網(wǎng)上拋出之后，眾多的追隨者團結(jié)在他的周圍，而且他們在各自的城市開始了同樣的試驗。在上海，朱劍等一幫年輕人建立了“上海家園網(wǎng)”，南京也出現(xiàn)了“我愛南京自建房俱樂部”，成都的“大同花園”也開始籌建……每個城市的類似組織都已有數(shù)百人參加。
在個人合資建房風起云涌的同時，質(zhì)疑的聲音也此起彼伏。比如，目前是否有法律政策支持？公司注冊后，一個龐大且各懷心思的群體如何保持高效運作？靠什么來和實力雄厚的開發(fā)商競爭買地？
面對這些質(zhì)疑，于凌罡本人也承認合作建房目前有三大風險：政策風險、資金風險和管理風險。
于凌罡認為，政府的支持是計劃實施的前提。他向記者出示的一份公開信概括而頗具專業(yè)水準地介紹了自己計劃的內(nèi)容和可實施性。他說自己已經(jīng)將這封信和其他資料轉(zhuǎn)交給很多人大代表、政協(xié)委員和部門機構(gòu)，而且隨著媒體的報道，也正得到越來越多的輿論支持。他認為合作建房是大勢所趨，相信政府會大力支持的。
籌資是合作建房遇到的另一個關(guān)鍵問題。按照于的計算，需向銀行貸款1億多元，是否有銀行愿承擔此風險呢？于表示可能把公共財產(chǎn)作為抵押物取得一部分貸款，并嘗試更多的融資手段。據(jù)聞，日前中國民生銀行中關(guān)村支行行長紀乃方明確向媒體表示，該行會對合作建房提供支持。
但在貸款沒能真正到手之前，質(zhì)疑者最沒信心的是“憑合作者湊份子是否夠?qū)嵙烷_發(fā)商競買土地？”于凌罡表示并不擔心，按300個合作者算，他們最初就可以籌集到4500萬，這筆數(shù)目并不太小，他認為中小開發(fā)商不愿意拿這么多資金蓋一棟樓或者一個項目，而大開發(fā)商對此不會有興趣。
最后一個關(guān)鍵問題就是團隊管理問題。如何保證兼顧幾百人的利益，實現(xiàn)公平和效率？于凌罡稱已建立一套完整的制度保障體系，包括聯(lián)盟大會、籌委會、法律組、秘書組、財務(wù)組等。大會將實行民主決策，并實行一種分次定向轉(zhuǎn)賬制度，每月20日財務(wù)組公示項目申請表，每個出資人可以查，有異議的可以提出修正性的建設(shè)意見。于凌罡表示如果出資人能為項目節(jié)省資金，將給予節(jié)省資金3%的獎勵。
于凌罡認為，合作建房“百分之百能成”，但實施的過程“得是循序漸進的”。
合作建房拷問混亂房市
政府要引導合理的房地產(chǎn)發(fā)展，保證百姓的安居權(quán)
個人合作建房的前途尚難預(yù)見，一些專家認為個人集資建房的出現(xiàn)是與我們提倡的住宅專業(yè)化開發(fā)背道而馳的，因此不會成為主流。但不可否認合作建房的熱議，反映出許多購房者對房地產(chǎn)市場價高無序這一現(xiàn)狀的不滿和迫切改善住房水平的強烈愿望，傳達出一個積極重大的社會意義。
全國政協(xié)常委任玉嶺說，在北京四環(huán)之外，買一套80平方米的房子也要50萬元以上，按家庭年收入4萬元計算，房價也是其12倍。何況很多低收入者根本達不到4萬呢。盡管如此，建設(shè)部有關(guān)人士還是估計，今后10年房價還有3-5倍的上升。“長此下去，百姓怎能安居？城市化如何推進？”因此，他認為個人合作建房是一種好的應(yīng)對方式，“希望有關(guān)部門盡可能優(yōu)先地提供建房土地，銀行也應(yīng)該放寬借款條件，簡化手續(xù)”，支持這一新生事物，為實現(xiàn)“居者有其屋”做出貢獻。
特約編輯：廣偉
