●各地高房價下隱藏著程度不同的風險。適當抑制逆風而上的房地產(chǎn)貸款強勁增長態(tài)勢，是控制房地產(chǎn)風險的重要措施
●現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場具有不完全市場
經(jīng)濟的特性，開發(fā)商與地方政府行為不規(guī)范，是房地產(chǎn)市場扭曲的主要原因
●許多城市的房價與收入比達到10∶1以上，高于某些發(fā)達國家。如果普通百姓越來越買不起房子，有可能引發(fā)社會問題
如果一下子上漲過快、過高，會把今后多年上漲的空間提前堵塞
記者：近來，房價問題炙手可熱。對于目前的房地產(chǎn)市場，有人用“山雨欲來風滿樓”來形容，你的評價呢？
宋林飛：房價太高、上漲太快，多數(shù)老百姓買不起房，已經(jīng)成為一種“大城市病”。當前，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟的一個重要增長點，成為城市居民在福利分房以后新一輪改善住房條件的平臺。一方面，開發(fā)商在不斷上漲的房價中獲得高額利潤，政府在不斷上漲的地價中獲得大筆收入，一批中高收入者購買與住上了相對寬敞的住房，一些人通過炒房賺了錢；另一方面，許多城市居民買不起房，街頭巷尾議論紛紛。這其中，也隱藏著市場扭曲、價格泡沫等問題，必須引起高度重視。
近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎同一個聲音：“房價還要上漲。”一些地方政府也以各種理由，或明或暗力挺當?shù)胤康禺a(chǎn)。這不僅與老百姓的期待格格不入，與市場規(guī)律也不相適應(yīng)。從長期來看，房地產(chǎn)價格存在一個上漲的趨勢，那是一個漸漸上升的過程。如果一下子上漲過快、過高，把今后多年上漲的空間提前堵塞了，房價就不可能一直上升，甚至會下跌。
要指出的是，各地高房價下隱藏著程度不同的風險。有些開發(fā)商沒有根據(jù)有關(guān)規(guī)定按時足額繳納土地出讓金；在沒有足額繳納出讓金的情況下用該地塊作抵押，換取銀行的貸款，甚至以虛假評估與假按揭等手段騙貸；個人住房貸款占比持續(xù)攀升，房地產(chǎn)貸款在貸款總量中所占比例不斷提高。房地產(chǎn)市場風險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信貸風險的可能性近年來明顯加劇。在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，適當抑制逆風而上的房地產(chǎn)貸款強勁增長態(tài)勢，是控制房地產(chǎn)風險的重要措施。
“地根”只能適度收緊，以防發(fā)生嚴重的副作用
記者：前段時間，有一種觀點認為，房價猛漲是由于國家對土地實行了嚴管的政策，房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足，“地荒”使得老百姓對未來房地產(chǎn)的預(yù)期價格看漲。對于這一觀點，你怎么看？
宋林飛：限制土地供給，將繼續(xù)成為今年國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。但“地根”只能適度收緊，以防止發(fā)生嚴重的副作用。有人說，2005年土地供應(yīng)量的持續(xù)下降，將使房價惡性增長，這有可能，但也是可以避免的。我覺得可以通過以下一些途徑：
第一，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當降低生產(chǎn)用地的比重，適當提高住房用地的比重。改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴格限制高檔別墅類房地產(chǎn)，大力增加中低價房的供應(yīng)，形成中低價房擴大供應(yīng)的預(yù)期，抑制房價快速上漲。
第二，優(yōu)化供應(yīng)方式。改革單一的土地貯備制度，實行商業(yè)、公益、半商業(yè)半公益3種土地貯備制度，通過半商業(yè)半公益土地貯備制度，降低中低價房的土地成本。同時，土地批租時實行分類“招、拍、掛”，完全的商業(yè)用地“價高者得”，而半商業(yè)半公益用地既要看土地出讓價，又要看商品房出售價，應(yīng)是“價優(yōu)者得”，從而降低中低價房的土地成本。實行嚴格的權(quán)力監(jiān)督，堵塞各種隱性支付通道，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。
第三，拓寬土地與住房商品化的途徑。中等收入者有一定的購買力，但又難以承受目前的高房價。在這種情況下，個人集資買地建房，應(yīng)成為改善住房條件的一種可行的選擇。非贏利性的合伙建房，是房地產(chǎn)市場的一種新業(yè)態(tài)，應(yīng)成為我國房地產(chǎn)市場的有益補充。通過專業(yè)開發(fā)與合作建房相結(jié)合的多元化模式，打破房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷與暴利，平抑商品房價，建立老百姓歡迎、日趨成熟的小康型房地產(chǎn)市場。
規(guī)范房地產(chǎn)市場，重在規(guī)范政府行為
記者：你對未來房地產(chǎn)市場的走勢如何判斷？
宋林飛：我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場具有不完全市場經(jīng)濟的特性，開發(fā)商與地方政府行為不規(guī)范，是房地產(chǎn)市場扭曲的主要原因。
一是地價二元化。一方面，一些地方壓低地價、甚至以“零地價”招商引資。另一方面，商業(yè)用地的批租卻追求土地收入最大化。在全國各地出現(xiàn)的“圈地”現(xiàn)象與大宗土地違法案件中，大多數(shù)違法主體是地方政府。二是土地使用與房價的監(jiān)管不嚴。三是土地收益外溢。一些地方政府大量出售土地的收益，沒有完全進入財政口袋，有些收益則成為少數(shù)人腐敗的源泉。四是城市規(guī)劃管理部門自由裁量權(quán)過大，各地規(guī)劃違法案件快速上升。五是規(guī)劃超編，用地透支。
未來房地產(chǎn)市場的走勢，主要取決于政府出臺什么樣的土地政策。我建議，加快建立土地督察制度，嚴格監(jiān)督糾正地方政府和開發(fā)商的違法占地行為；建立農(nóng)村耕地保護責任考核制度，增強政府的土地管理能力；增加城市規(guī)劃的透明度，適度控制城市發(fā)展規(guī)模；合理分配土地收入，保護失地農(nóng)民的基本權(quán)益；實行嚴格的成本核算制度，限制房地產(chǎn)開發(fā)的暴利。
創(chuàng)造大眾房地產(chǎn)市場，先解決中等收入者買房難問題
記者：為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一些城市提出了各自的調(diào)控目標。比如，上海市政府就明確提出了“三個為主”的房地產(chǎn)市場定位，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主。為進一步滿足市民的居住消費需求，今年上海還將啟動兩個“1000萬”工程：新開工配套商品房1000萬平方米，中低價普通商品房1000萬平方米。你認為這些措施對于平抑房地產(chǎn)價格會起到什么樣的作用？
宋林飛：上海的“三個為主”提得好。我還注意到上海市提出的“進一步規(guī)范投資，抑制投機，依法整頓各種擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為”。這一點非常關(guān)鍵。全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須創(chuàng)造“大眾房地產(chǎn)市場”，實行“多數(shù)人優(yōu)先”政策，而決不能奉行“富人優(yōu)先論”，更不能炒作樓市。如果普通的老百姓越來越買不起房子，就會引發(fā)社會問題，造成社會危害。
目前，我國許多城市的房價收入比達到10∶1以上，高于某些發(fā)達國家。一個國家的房價收入比高于別國，只有國民收入分配比別國更加平均才可能是合理的。而我國的收入分配比不少國家更加不平均，基尼系數(shù)達到0．45以上，超過國際公認的警戒線。全國房價經(jīng)過2003年下半年的快速上漲以后，2004年又持續(xù)上漲，老百姓“買房難”的問題日趨嚴峻。
創(chuàng)造大眾房地產(chǎn)市場，首先是要解決中等收入者“買房難”的問題。以中等收入者為主要成分的社會結(jié)構(gòu)，是最穩(wěn)定的社會結(jié)構(gòu)。黨的十六大提出，要擴大中等收入者的比重，就是為了培育以中等收入者為主體的社會結(jié)構(gòu)。而中等收入者的住房問題，已經(jīng)完全納入房地產(chǎn)市場。因此，能否將房價收入比控制在中等收入者可以承受的范圍之內(nèi)，是解決問題的關(guān)鍵。
(汪曉東)
