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“抑制房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)顯然不能僅僅依靠貨幣政策�！�4月10日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在中共中央政策研究室主辦的房地產(chǎn)金融論壇上發(fā)表題為《我國(guó)的金融政策貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)和影響》的演講時(shí)強(qiáng)調(diào)，除了央行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力
，才能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)起到應(yīng)有的調(diào)控作用。
吳曉靈說，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，既然是支柱，就要讓它健康發(fā)展，要吸取海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在1991年到1993年泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。“我們只是想讓它冷卻一點(diǎn)，健康一點(diǎn)�！彼龔�(qiáng)調(diào)。
中國(guó)房地產(chǎn)金融從上世紀(jì)90年代初期開始，當(dāng)時(shí)采取了一系列措施以刺激房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，到1998、1999和2000年，房地產(chǎn)貸款每年增幅達(dá)到2000億元。
吳曉靈說，“國(guó)務(wù)院的18號(hào)文件（《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》）其實(shí)是在2002年的下半年開始醞釀的，而央行的121號(hào)文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）只是國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的一個(gè)配套政策，但是沒有想到會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生那么大的反響�！�
她說，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展受到兩個(gè)制約：一個(gè)是資源的約束；一個(gè)是人民支付能力的支撐。煤電油運(yùn)的約束、國(guó)際油價(jià)的上漲等都是房地產(chǎn)發(fā)展的硬約束。而從民眾的支付能力來(lái)看，雖然居民人均收入的增長(zhǎng)幅度高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，但這只是一個(gè)平均值，高收入人群的收入掩蓋了占大多數(shù)低收入人群�！叭绻习傩詹荒苡梦磥�(lái)的收入支付未來(lái)的貸款，就會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)是要用老百姓的存款來(lái)承擔(dān)的。”
房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露。調(diào)查顯示：從1998年到2004年，寧波房?jī)r(jià)上漲了70%，而房租只上漲了4%。青島房?jī)r(jià)上漲了50%多，而房租下降了7%。當(dāng)投資收益不能抵消房貸成本時(shí)，就有可能產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。
“有錢可以高消費(fèi)，可以蓋大宅院，這是可以理解的。但是我們的稅收政策要跟上。”吳曉靈說，貨幣政策是講效率的，而財(cái)政政策是講公平的，這是兩只輪子，兩只輪子同時(shí)轉(zhuǎn)好，才能做到穩(wěn)健。她強(qiáng)調(diào)這種政策不是仇富心理，是讓有錢的人對(duì)社會(huì)多作貢獻(xiàn)，征收的稅收可以多造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。
吳曉靈認(rèn)為，中國(guó)必須建立節(jié)約土地的住房發(fā)展政策。她說，在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格占40%，中國(guó)作為一個(gè)土地奇缺的國(guó)家，不能像美國(guó)那樣一套房子有幾畝的院子。
吳曉靈表示，在信貸政策上，央行已經(jīng)取消了貸款利率的上限，商業(yè)銀行應(yīng)該學(xué)會(huì)對(duì)于房貸進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)議價(jià)，用自己的利率去覆蓋房貸的風(fēng)險(xiǎn)。而在金融政策上，首先應(yīng)該多發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，應(yīng)該探索讓房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券，或者進(jìn)行股本融資，還要規(guī)范信托的融資方式。
（冉學(xué)東）
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