以進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為目的，近日，青島市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步推進(jìn)住
房保障體系建設(shè)的通知》，細(xì)讀該通知，可以發(fā)現(xiàn)在執(zhí)行國(guó)家七部委通知的同時(shí)，該文件蘊(yùn)含著許多青島地方市場(chǎng)所關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。
政策之一
兩方面嚴(yán)控土地問(wèn)題
通知第一條：要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃許可監(jiān)管，對(duì)兩年內(nèi)未開(kāi)工的住宅項(xiàng)目，要根據(jù)城市環(huán)境要求和基礎(chǔ)設(shè)施變化情況，再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目，要堅(jiān)決予以撤銷。
聚焦：從規(guī)劃方面加強(qiáng)對(duì)土地使用的審查，規(guī)劃許可證也要有有效期。
通知第二條：嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，無(wú)正當(dāng)理由滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，按土地出讓金的20％征收土地閑置費(fèi)，滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，切實(shí)制止囤積土地行為。
聚焦：囤積土地的行為將受到限制，從某種意義上講，囤地比囤房的危害性更大。
政策之二
加大住房供應(yīng)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房管理
通知第三條：2005年開(kāi)工在建經(jīng)濟(jì)適用住房230萬(wàn)平方米，竣工70萬(wàn)平方米；2006年開(kāi)工在建經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，竣工150萬(wàn)平方米。統(tǒng)籌安排土地，2005年、2006年兩年，政府組織建設(shè)60萬(wàn)平方米配套商品房，專項(xiàng)用于安置基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)涉及的拆遷居民。
聚焦：加大對(duì)普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)力度，緩解廣大市民強(qiáng)烈購(gòu)買需求。
通知第三條：嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位普通商品住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房，自辦理房地產(chǎn)權(quán)證之日起十年內(nèi)，一律不得上市交易。中低價(jià)位普通商品住房自辦理房地產(chǎn)權(quán)證之日起，五年內(nèi)不得上市交易。
聚焦：嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位普通商品住房作為特殊商品的交易時(shí)間，真正實(shí)現(xiàn)保證特殊人群權(quán)益的目的。
政策之三
稅收杠桿調(diào)控市場(chǎng)
通知第四條：自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；各個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
聚焦：增加商品房特別是非普通住房的交易成本，進(jìn)一步打壓炒房行為。
如何區(qū)分普通住房與非普通住房？何時(shí)征收相關(guān)營(yíng)業(yè)稅？
目前，青島市內(nèi)四區(qū)規(guī)定為每平方米6700元以下的房屋為普通住房，每平方米6700元（含6700元）以上的房屋為非普通住房。此價(jià)格得出的評(píng)定依據(jù)為2004年5月14日青島市財(cái)政局印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整普通與豪華住宅契稅政策的通知》，該通知指出，根據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)測(cè)算，2003年度我市市內(nèi)四區(qū)商品住房平均售價(jià)為每平方米3350元，因此，市內(nèi)四區(qū)住房買賣價(jià)格（或核定價(jià)）高于每平方米6700元的（含6700元）為豪華住宅。至于何時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，青島市稅務(wù)部門的答復(fù)是等待國(guó)家地稅總局的具體通知，青島市將按通知執(zhí)行。不會(huì)再制定青島市的辦法。
通知第四條：對(duì)個(gè)人出售住房取得的所得依法征收個(gè)人所得稅。
聚焦：個(gè)人所得稅如何征收？何時(shí)征收？記者從青島市稅務(wù)部門了解到的情況是，有關(guān)部門現(xiàn)在正在制定具體的實(shí)施細(xì)則，因?yàn)檎魇諅�(gè)人所得稅情況比較復(fù)雜，因此，具體出臺(tái)時(shí)間很難確定。至于青島市內(nèi)四區(qū)是否將采取同目前嶗山區(qū)已經(jīng)執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策相同的措施，有關(guān)人員回答目前很難確定�！ �
政策之四
取消部分住房稅收優(yōu)惠
通知第四條：要加強(qiáng)稅收征收管理，對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策規(guī)定的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。
聚焦：在房地產(chǎn)稅收方面，我們國(guó)家曾經(jīng)采取了哪些優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展？通知出臺(tái)后，還有沒(méi)有其它的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行？
在1999年至2003年期間，為鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)家制定了包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅以及契稅在內(nèi)的個(gè)人購(gòu)買住房又對(duì)外銷售制定的優(yōu)惠政策。具體如下：
第一，營(yíng)業(yè)稅：對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
第二，土地增值稅：對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
第三，個(gè)人所得稅：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
第四，契稅：契稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
此次通知中，對(duì)個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策只調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行。
政策之五
降低商品房預(yù)售門檻
通知第六條：將商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，且已完成基礎(chǔ)工程。
聚焦：同目前青島市執(zhí)行的項(xiàng)目取得預(yù)售許可證必須在完成基礎(chǔ)工程的前提下，多層商品房達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂，高層商品房主體結(jié)構(gòu)工程完成1／3的規(guī)定相比較，只要完成基礎(chǔ)工程便可實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售，對(duì)所有的青島開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售門檻的確是降低了。
該政策的出臺(tái)，對(duì)緩和開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力有一定益處，從市場(chǎng)角度看，市場(chǎng)供給量將有一定程度增加，有助于緩和目前供小于求的矛盾。
但政府有關(guān)部門如何執(zhí)行該項(xiàng)政策，從何時(shí)起開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作，還有待相關(guān)措施出臺(tái)。
政策之六
縮短備案時(shí)間，推行合同網(wǎng)上及時(shí)備案
通知第六條：取得預(yù)售許可證后，采取先認(rèn)購(gòu)后簽約方式的，必須實(shí)行實(shí)名制。認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂10日內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽訂商品房銷售合同，并于3日內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和國(guó)土資源和房屋管理部門辦理商品房銷售合同備案，商品房銷售合同備案后，不得更改購(gòu)房者姓名。
聚焦：同以前執(zhí)行的商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)等條款相比較，本次通知不僅從時(shí)間期限上加強(qiáng)了對(duì)合同簽訂和合同備案等問(wèn)題的管理，而且還將采取先認(rèn)購(gòu)后簽約的購(gòu)房方式做出了明確規(guī)定，除要求必須實(shí)名制以外，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂10日內(nèi)，與購(gòu)房者簽訂商品房銷售合同，并于3日內(nèi)到有關(guān)部門進(jìn)行合同備案，合同一旦備案后，便不得更名，從根本上杜絕了通過(guò)更名進(jìn)行炒房的行為。
通知第六條：禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，金融部門不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與等級(jí)備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
聚焦：明確規(guī)定不得進(jìn)行期房現(xiàn)轉(zhuǎn)，并從房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理和銀行貸款兩方面具體制約此類行為的存在。
通知第六條：逐步推行商品房與銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。
聚焦：以加大信息、交易透明度為目的的銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案工作如今進(jìn)行得怎樣了？根據(jù)有關(guān)部門的答復(fù)，此項(xiàng)工作正在緊鑼密鼓的進(jìn)行，具體啟用時(shí)間，現(xiàn)在還無(wú)法確定。本報(bào)記者鞠培霞
