房地產(chǎn)，不設(shè)防的城池
故事就發(fā)生在不久以前。上海樓市陷落于資本過剩之手。在兩年或更早的以前，當(dāng)一股股資本暗流在你我毫無頓察的情形下深潛入市，這樣的陷落便已開始。
直至去年底今年初，最后一股波峰上演，無數(shù)資金在其砥礪下潰散而去，承接后市的中小投資者，其中包含相
當(dāng)部分的個體居民成為這場游戲的直接埋單者，這一輪樓市才趨于平靜。
當(dāng)事件的余溫尚在炙烤被套者的身心，此前抽離的資本卻已千里奔襲新的戰(zhàn)場。原本了然無痕的華南市場似乎已成為游資下一個意圖淪陷的目標(biāo)。
今年以來，廣州地王已三度被刷新。其中，琶洲會展中心南側(cè)板塊，時隔半年便拍出兩個地王，且兩者成交價已接近翻番。如此漲勢令人不免探察背后的助推之手。然而迄今為止，每一次紀(jì)錄的締造者在公眾視野里居然都是背景不詳、身份不詳、意圖不詳?shù)摹叭弧比巳骸?
誠然，廣州市場的理性程度一直備受全國業(yè)界的推崇。幾大集團(tuán)對于未來預(yù)期的一致判斷，令廣州房地產(chǎn)業(yè)的成本底線始終控制得當(dāng)，土地拍賣會上各家的默契程度甚至超出了彼此間競爭的態(tài)勢。然而，今年以來，這種長久維系的平衡似乎已被悄然打破。
來者不明的大宗資本頻頻現(xiàn)身廣州樓市，其對市場的預(yù)判方式幾乎與此前過熱市場的操作模式如出一轍：在進(jìn)行土地競拍時，均將未來的溢價因素打入當(dāng)下的成本。只不過這個溢價的幅度目前仍不及昔日的最高值。從這個意義上說，它們似乎已為今后預(yù)留下了一定的空間。
但有一點可以肯定的是，廣州樓市在這股力量的支配下，今年已被不自覺地推向了一個新的標(biāo)桿。
而此時，市民中暗含的投資熱情正被逐一點燃，如果與游資入市的迫切欲念交互作用，廣州——這個中國健康樓市的代表是否還能延續(xù)過往獨善其身的神話，不免令人憂心。
一旦廣州再度失陷，游資下一輪席卷的目標(biāo)又會是誰？又能是誰？
類似的故事倘若一再重復(fù)，即便身處調(diào)控之年，面對資本過剩的沖擊，我們?nèi)圆唤l(fā)問，中國房地產(chǎn)業(yè)究竟有無幸免的可能？
無論是如今以理性見稱的廣州，還是此前標(biāo)榜高度市場化的上海，樓市的一個明顯表征就是，在一定程度上充當(dāng)了資本的下泄通道。一面是國內(nèi)資本的“鐵幕”尚未打破，一面是房地產(chǎn)業(yè)的低準(zhǔn)入制令其承載了過剩的資本。倘若兩者的局面無一能夠扭轉(zhuǎn)，上述故事或許只能在不斷的輪回中反復(fù)上演。
200億炒樓資金奔襲珠三角 深圳地產(chǎn)開始瘋狂
美亞置業(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理張玉鈴表示：“此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳�！笔聦嵣�，海外的地產(chǎn)基金、國際投資客，加上香港和深圳本地的炒家，再加上溫州客以及其他零散炒家，200個億是個保守估計，深圳近期房價反常，一路暴漲，和這些炒家不無關(guān)系“下一輪是珠三角了。”葉器聰這樣說道。
作為某民辦學(xué)校的董事長兼校長，葉器聰是記者一年前認(rèn)識的溫州人深圳購房團(tuán)副團(tuán)長。2004年，他曾和他的溫州老鄉(xiāng)們在深圳樓市掀起過一陣“溫州熱潮”，所到之處，無不受到當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的歡迎。
時隔一年，10月24日下午，在深圳威尼斯酒店，當(dāng)記者再見到他時，他告訴記者兩個消息，一是他在上海的房子被套牢了，但去年來深圳時買的房子卻升值了15%。
美亞置業(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理張玉鈴則表示：“此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳�！�
失陷上海灘
“上海的投資主要是政策面沒有把握好。當(dāng)時以為可以暫緩一時，對宏觀調(diào)控沒有仔細(xì)體會。這不，我在上海靜安區(qū)和浦東新區(qū)的兩套房子，價值300多萬元現(xiàn)在都被套牢了�！比~器聰略感無奈，但并不悲觀，他表示和他處于同一境況的人還有很多。
“2004年10月，我們溫州購房團(tuán)離開深圳之后，不多久大家就去了上海。上海的房子現(xiàn)在雖然被套，但長線投資應(yīng)該會回升�！钡~器聰還是認(rèn)為，“長三角的這一波區(qū)域行情顯然已經(jīng)下去了�！�
“珠三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場和長三角明顯不同。波動比較小，價格還有相當(dāng)?shù)纳仙臻g，同時受政策影響比較遲鈍。另外，我們在深圳主要看好幾個概念，一是與香港的“裙帶”效應(yīng)，另一個是深圳的口岸概念，還有就是深港西部通道與迪斯尼樂園效應(yīng)�！�
“從基本面分析，西部通道之后，深港雙城，香港人來深圳居住的越來越多，而深圳撤關(guān)是遲早的事，房價上漲是必然的�！�
他告訴《第一財經(jīng)日報》，去年在南頭關(guān)口和福田中心區(qū)買的兩套房子已經(jīng)升值了近18%，“得做長線投資，短期獲利也可以，但做不大�！�
滬固定資產(chǎn)投資價格水平續(xù)跌
伴隨著房地產(chǎn)市場投資逐步趨緩，上海市固定資產(chǎn)投資價格水平漲幅也依然處于回落曲線上。昨天，上海市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度固定資產(chǎn)投資價格水平比去年同期上漲0.5%，漲幅比第一季度回落1.5個百分點。以去年同期價格水平為100計，今年前三季度上海固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)分別為
102.0、100.6、100.5。
上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員、上海經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究室主任陳維指出，盡管固定資產(chǎn)投資價格水平指數(shù)處于合理變動區(qū)間，但也反映出今年宏觀調(diào)控以來，上海市固定資產(chǎn)投資規(guī)模與速度依然在緩慢走低。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度，上海市固定資產(chǎn)投資價格水平平均比去年同期上漲1.1%。上海市統(tǒng)計局研究人員曹宇紅分析，從價格走勢來看，第一季度固定資產(chǎn)投資價格總水平漲幅為2%，隨著建筑鋼材、水泥等基礎(chǔ)材料價格持續(xù)走低，二、三季度固定資產(chǎn)投資價格總水平漲幅呈逐步回落趨勢。
在陳維看來，固定資產(chǎn)投資價格總水平從第二季度開始回落，也表明結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海市固定資產(chǎn)投資價格漲幅低于全國平均水平1.1個百分點，在直轄市中居末位，在華東地區(qū)居中位。第三季度，上海市固定資產(chǎn)投資價格水平比去年同期上漲0.5%，低于全國平均漲幅（1.6%）1.1個百分點，在全國30個省（市、區(qū)）按價格水平漲幅高低排位中，上海和安徽排在倒數(shù)第三位。
“這也說明宏觀調(diào)控政策對上海的影響相對較大，房地產(chǎn)市場投資回落對固定資產(chǎn)投資價格水平的下拉作用較為明顯�！标惥S表示。來自上海市統(tǒng)計局的另一組數(shù)據(jù)也印證著陳維的觀點，數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐季回落，第一季度增幅保持在25%左右，上半年跌至15%左右。前三季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資940.31億元，比去年同期增長10.8%，增幅比上半年回落近5個百分點，低于全社會投資5.1個百分點。而且，相關(guān)企業(yè)景氣指數(shù)調(diào)查結(jié)果也表明，第三季度，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，為124.6，比第二季度下降9.9點，比去年同期下降29.4點。
房地產(chǎn)市場投資趨緩，反映在固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)上，則是建筑安裝、裝飾工程投資價格水平漲幅回落。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度，建筑安裝、裝飾工程價格僅比去年同期上漲0.7%，漲幅比一季度下降1.4個百分點，與第二季度持平。曹宇紅指出，由于受房地產(chǎn)市場投資趨緩、臺風(fēng)影響施工，以及周邊地區(qū)大量低價水泥涌入等因素影響，在材料費中份額較大的地方建筑材料（沙、石、磚、混凝土）和水泥價格也繼續(xù)呈現(xiàn)跌勢，分別比去年同期下降4.3%和2.3%。
此外，第三季度，上海市建筑安裝工程投資中的機(jī)械使用費價格雖比去年同期上漲3.8%，但受建筑市場低迷的影響，漲幅比第二季度和第一季度分別回落了2.8個和4.5個百分點。（王斌）
探密香密湖
“深圳的投資，我主要集中于豪宅、商鋪和酒店式公寓，從長線和短線來看都比較安全�！�
葉器聰說，他已參加了一個位于香密湖的別墅項目的開盤選房活動。
10月25日，由中海地產(chǎn)開發(fā)的香密湖1號別墅項目舉行了客戶見面會。鑒于它力推豪宅概念，此次見面會未對媒體開放。但事后據(jù)葉器聰透露，當(dāng)天推出的29套單位全部賣完，其中最貴的一套別墅售價2700萬元，買家來源呈現(xiàn)多元化和國際化的趨勢，除了深圳本地與珠三角外，也有很多港澳人士和內(nèi)地其他城市的投資人群。
“有很多國際炒家在深圳炒房，均價最低都要3萬多元/平方米，深圳的豪宅也不便宜�！比~器聰總結(jié)道。
聚焦珠三角
“顯然，一個溫州人或一個山西人的背后，可能隱含著一群炒家。珠三角炒風(fēng)漸起，很可能會步上海樓市的后塵�！鄙钲诜康禺a(chǎn)信息網(wǎng)研究部經(jīng)理陳曉斌對記者分析道。
而剛剛從上�；貋聿痪玫拿纴喼脴I(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理張玉鈴則對記者坦言：“此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳，這是國際炒家的慣例，目前大家都比較看好珠三角。”
據(jù)張玉玲介紹，美亞置業(yè)集團(tuán)總部在美國，主要以房產(chǎn)國際銷售為主業(yè)，也兼做一些投資。“我們把中國房產(chǎn)拿到海外銷售，再把國外的房子拿到國內(nèi)展銷，有時候我們看好一個項目，可能會整層買下來，包裝之后，再拿到海外去銷售。”
張玉玲透露，國內(nèi)房產(chǎn)海外展銷這一塊，賣的就很多了。一年的銷售額就過億元。
“海外的地產(chǎn)基金、國際投資客，加上香港和深圳本地的炒家，再加上溫州客以及其他零散炒家，兩百個億是個保守估計，深圳近期房價反常，一路暴漲，和這些炒家不無關(guān)系�！标悤员蟛粺o憂慮地說。（毛瀚民）
炒風(fēng)突乎南北上海一隅獨冷
與京穗兩地相比，10月上海開發(fā)商的失落之情溢于言表。
當(dāng)北京、廣州為了年末沖刺，紛紛以備戰(zhàn)備荒的姿態(tài)加大后續(xù)供應(yīng)時，上海市場卻顯得一派寥落氣象，10月商品房新增供應(yīng)大幅縮水三成以上。
昔日市場地氣東移，唯上海獨領(lǐng)風(fēng)騷；今日資金南奔北突，只上海一隅偏冷。倘若以此判斷全國市場已步入良性軌道，仍為時過早。華南、華北漸趨熱烈的炒風(fēng)似應(yīng)引起各方的注意。
上海：放量下跌
囿于10月成交數(shù)據(jù)缺失的原因，上海目前的均價走勢很難從一而論。但據(jù)易居（中國）分析，從市場個案表現(xiàn)來看，近期市場上降價樓盤明顯增多，個別項目降價幅度超過了20%，因此可以斷定市場價格下跌的走勢并沒有改變。
與此同時，商品房成交呈現(xiàn)小幅放量。本周成交得益于動遷房、配套商品房的重新崛起，因而繼續(xù)上揚，總量較上周增加了15.69%。而普通住宅本周成交量略有下降，僅成交了26.3萬平方米，比上周減少了4.2%。因此，單從普通住宅的成交情況來看，10月上海市場的表現(xiàn)仍然不盡如人意。
與“金九月”相比，剛剛過去的“銀十月”表現(xiàn)出的最大不同在于開發(fā)商的上市熱情驟減，全市商品房新增供應(yīng)量每日平均比9月下降了35%左右。即便如此，現(xiàn)有市場供應(yīng)的狀況仍不容樂觀。大量房源是繼續(xù)握于手中，還是盡快投放市場，對開發(fā)商而言都將是艱苦的抉擇。
責(zé)任編輯：屠筱茵
