|
房價成本是一個非常復(fù)雜的集合體，并且項目間差異性較大，同時還有軟資產(chǎn)、品牌等組成部分，特別是現(xiàn)在的商品房，追求品質(zhì)、功能完善以及個性化成本構(gòu)成越來越難衡量。
成本難計算
萬科的房子，一般要高于同地段的商品房價，但卻被市場廣泛認可，其成本構(gòu)成不僅有多年精心投
入打造的品牌成本，還要包括后期使用過程中對物業(yè)管理費的補貼或?qū)銟凡�、班車的補貼等。又如正在北京熱銷的星河灣，不僅裝修費用昂貴，其園林景觀中的樹種、石頭以及土壤更新成本都很難核算。而一些項目聘請國外的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀設(shè)計機構(gòu)或設(shè)計大師幾次變更方案的成本更無法用標準定額來測算，有些項目這部分成本已占到很高的比例。另外，現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓，但實際上地上物并沒有及時拆除，有些開發(fā)商支付地價款幾年后還無法拿到土地，這種資金成本也很難簡單地以招拍掛價格進行測算。
還有融資成本也比較難核算，開發(fā)企業(yè)的自有資金部分中，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外，還有相關(guān)數(shù)量的資金，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開發(fā)企業(yè)自籌的，這部分融資承諾的利率一般要遠遠高于貸款利率，這部分成本，開發(fā)企業(yè)一般不愿意對外公開，也就很難真實核算。
利潤要以綜合成本衡量
房地產(chǎn)項目的另一個特點是開發(fā)周期較長，一般要2-3年時間，如北京某大型經(jīng)濟適用住房小區(qū)，在一期投資中，就包括了整個大區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，如果以成本來核算，可能就是虧損的，但從后期開發(fā)項目看，因大配套已在過去項目中完成，這部分投入就會很少，利潤率就會很高。最重要的一點是，從世界各國來看，房地產(chǎn)行業(yè)是個高風險的行業(yè)，按開發(fā)商報價或者是按銷售價格測算的利潤是假定項目全部銷售，一旦項目銷售不暢，或者空置，這種投資風險是巨大的。有時，一個企業(yè)同時投資幾個項目，其中有的利潤高，有的卻虧損，從一個企業(yè)來看，應(yīng)從其綜合成本收益來衡量利潤，而不是以一個產(chǎn)品或一個項目，就像不能以長虹企業(yè)的等離子電視核算企業(yè)利潤一樣，應(yīng)以企業(yè)各種品牌所有產(chǎn)品綜合測算成本利潤，又比如，有些汽車廠家的小轎車非常熱銷，但整個企業(yè)年度核算卻是虧損的，因此，單純以一個項目去評價企業(yè)的利潤率，不盡合理。
行業(yè)間差異較大
房價高低是一個市場接受的過程，就如名牌化妝品、名牌服裝一樣，政府不會因為其價格遠高于成本就去通過核定其成本來降低其定價。又比如鋼材、汽車、煤炭、珠寶等行業(yè)的成本及利潤，是不是政府物價部門也應(yīng)全部對外公開呢？還有諸如中小學(xué)特別是大學(xué)教育收費的成本清單又如何界定與公布？據(jù)測算，一個大學(xué)生四年受教育支出相當于農(nóng)民35年收入總和。一名病人住院治療費少則幾萬多則幾十萬，每一項支出中雖然是清單名目清晰，但其中多數(shù)項目已含了可觀利潤。
事實上，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，都會根據(jù)市場需求決定蓋什么檔次的房子，生產(chǎn)什么檔次的產(chǎn)品，從而采取不同的價格策略，這是市場經(jīng)濟下企業(yè)的自主行為。政府應(yīng)該做與政府職責密切相關(guān)的事情，在房地產(chǎn)市場上，就是要一方面促進市場化、商品化進程，另一方面要加大對低收入家庭的住房保障力度，讓低收入家庭可以買到能支付得起的住房，而這一部分帶有政策性、保障性的住房，則應(yīng)政府核定成本、公布指導(dǎo)價或限價銷售。
至于社會上普遍認為的開發(fā)商存在超額利潤問題，政府可以通過稅收手段進行調(diào)節(jié)，即一方面嚴格處理偷漏稅問題，另一方面對暴利征收調(diào)節(jié)稅，如土地增值稅等，即用經(jīng)濟手段進行財富的再分配，通過增加的稅收收入來增強政府改善低收入家庭住房條件的能力。
責任編輯 屠筱茵
| 
