從2003年起，全國就開始了對房地產(chǎn)市場是否過熱的爭議。在經(jīng)歷了3年的爭議后，我們對中國房地產(chǎn)市場中的各種斷論經(jīng)過謹(jǐn)慎分析，認(rèn)為應(yīng)為最大多數(shù)的購房者提供清晰的八大認(rèn)知。
一：貨幣供應(yīng)量長期 過度增長引發(fā)房價(jià)上漲
近6年來，我國的貨幣供應(yīng)量(M2)迅速增長，由1999年末的117638億元上漲到2005年末的298755億元，年均增長率達(dá)16.83%。當(dāng)年廣義貨幣增量與當(dāng)年GDP之比也保持在1.5以上，這意味著市場中有大量脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨幣。
同時(shí)，我國的投資渠道狹窄，證券投資回報(bào)率并不高。因此，我們認(rèn)為，長期的貨幣供應(yīng)量迅速增長是引發(fā)房價(jià)上漲的主要原因之一。
二：外資涌入推高房價(jià)
人民幣匯率升值的預(yù)期引起外商投資企業(yè)在我國境內(nèi)投資的增加，尤其增加人民幣利潤的再投資短期內(nèi)會減少外商投資企業(yè)投資利潤匯回母國的外匯流出量。在預(yù)期人民幣升值和當(dāng)前美元已大幅度貶值的情況下,國際著名投行和開發(fā)商紛紛搶灘中國，大量資本炒高了中國房價(jià)。
三：某些地方政府人為扭曲市場
以市場化為導(dǎo)向的住房制度改革，并不意味著政府無所作為。參照國外的經(jīng)驗(yàn)，政府對房地產(chǎn)市場的適當(dāng)介入是必須的，但是這種介入須立足于市場規(guī)律，以尊重市場為出發(fā)點(diǎn)。而一些地方政府卻在人為地扭曲市場。
四：房價(jià)“穩(wěn)定” 不意味著“下跌”
房價(jià)“穩(wěn)定”意味著房價(jià)的變動反映了當(dāng)年和之前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而且其反映的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該是長時(shí)期的，而不是短期的。我們認(rèn)為，應(yīng)該是以一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)上漲幅度來判斷房價(jià)是否“穩(wěn)定”。例如以5年為一個(gè)時(shí)段等。
五：購房者消費(fèi)能力需提高
宏觀調(diào)控不是簡單等同于打壓房價(jià)，是為了讓房地產(chǎn)不“帶病”發(fā)展�？陀^上要提高居民的消費(fèi)能力，要盤活存量資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度，不僅是以增量房地產(chǎn)來衡量，更重要的是看存量房地產(chǎn)的流通情況。上海等地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，全面開放住房市場，允許已購公房上市交易，可以引導(dǎo)潛在的住房需求盡快轉(zhuǎn)化為有效需求。
六：房地產(chǎn)業(yè)已成重稅行業(yè)
有人根據(jù)目前西方國家的不動產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的一半以上，而我國房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入2.36%，占地方財(cái)政收入的比重僅為8.12%，而草率推斷出我國房地產(chǎn)稅負(fù)輕的結(jié)論。但實(shí)際上，除了這些稅外，各地方政府還征收大量、名目繁多的費(fèi)用。粗算一下，目前國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本占30%出頭，地價(jià)、稅費(fèi)及開發(fā)商利潤占近70%。如果按照目前開發(fā)商平均利潤率15%計(jì)算，那么剔除這部分后，房價(jià)構(gòu)成中稅負(fù)比重遠(yuǎn)超過50%�？梢哉f我國的房地產(chǎn)稅是重稅。
七：房地產(chǎn)調(diào)控 應(yīng)當(dāng)因地制宜
我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，各省市應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具體情況而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。另外，宏觀調(diào)控還是一個(gè)長期的過程。在前期，市場發(fā)育不完善，制度建設(shè)有待加強(qiáng)，宏觀調(diào)控主要是救急，抑制房價(jià)過猛增長，政府主要使用行政手段直接干預(yù)，以期迅速取得成效；而在后期，宏觀調(diào)控主要目的則是完善市場制度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展。
八：市場誤導(dǎo)危害嚴(yán)重
宏觀調(diào)控的根本目的是發(fā)展，是讓房地產(chǎn)業(yè)及時(shí)清除隱患，更加健康發(fā)展而非帶傷運(yùn)行。對于一些概念，尤其是所謂國際經(jīng)驗(yàn)絕對不能夠盲目地生搬硬套，例如房價(jià)收入比、租售比、20%的投資警戒線等等。這些形而上學(xué)的觀點(diǎn)通過所謂專家反映出來，對市場的誤導(dǎo)更為嚴(yán)重。
(來源：上海證券報(bào) 作者：華偉 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心；艾華 復(fù)旦大學(xué)金融研究院 柯鵬 整理 本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn))
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