在土地采用招拍掛的情況下，房產(chǎn)成本在業(yè)內(nèi)其實早無秘密可言 史麗 資料圖
昨日(9月27日)，上海證券報獨家刊登的“房產(chǎn)成本開發(fā)清單曝光”一文引起業(yè)內(nèi)不小的反響，所
披露的杭州和上海的兩家開發(fā)商操作的房產(chǎn)項目毛利回報接近甚至超過100%，令市場唏噓不已。昨日，記者又采訪了一些開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士，在他們看來，雖然在數(shù)字計算背后還有其他一些因素需要考慮，但近幾年房產(chǎn)開發(fā)的“暴利”情況的確是事實。
開發(fā)商承認利潤驚人
“從一些民營企業(yè)的情況看，我基本認可這兩份項目成本清單的準確度�！比A潤集團一位人士在接受記者詢問時坦承，“如杭州那家公司，2001年樓市還沒起來時買地，2004年樓市最火熱時賣房，利潤是顯而易見的�！�
他表示，杭州那家公司是民營企業(yè)，在市場好的時候操作一些單個的項目，如此“暴利”的可能性很大，而如華潤、萬科、中海等品牌企業(yè)運營嚴格、項目滾動開發(fā)的大開發(fā)商是很難做到的。
此外，他認為，對兩家開發(fā)商旗下項目的利潤計算看的是毛利，應(yīng)該還要扣除所得稅，如果按凈利潤來計算，項目回報不至于翻個倍。
也有一位上海開發(fā)商則向記者“喊冤”：“這些只是個體項目的收支測算，但還有企業(yè)整體的管理成本、運營費用。何況操作一個樓盤，兩三年的周期總是要的，平均算下來，年利率根本不算高�！�
30%以上就算暴利
而在業(yè)內(nèi)人士眼里，100%的驚人利潤也許是個案，但不容否認的是，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)確已成為一個暴利行業(yè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭向記者表示，與大部分行業(yè)社會平均利潤率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤率就算是暴利了，而近年來房地產(chǎn)開發(fā)的利潤普遍在此水平。
另有不愿透露姓名的市場人士也承認房地產(chǎn)開發(fā)利潤偏高，但他站在開發(fā)商角度認為，房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得暴利屬于“歪打正著”。因為當(dāng)開發(fā)商在幾年前以較低的成本買到土地時，并沒有想到隨后幾年的房價會飛漲。
“如杭州那家公司拿地時樓板價才每平方米2000多元，而到銷售時市場價格已漲到每平方米7000多元，讓開發(fā)商賤賣也是笑話。同時，近幾年的樓市飛速發(fā)展，土地價值也和房價一樣飛漲，一些企業(yè)不算開發(fā)，光靠土地增值，每年財務(wù)報表上的數(shù)字就已經(jīng)很光鮮了�！彼f，“當(dāng)然，隨著中央開始有針對性的調(diào)控，特別是此輪對房地產(chǎn)市場的整頓力度加大，逐漸恢復(fù)理性的樓市將擠壓開發(fā)商的利潤空間�！�
大多贊同適度公開成本
至于房產(chǎn)開發(fā)成本能否公開，記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士乃至開發(fā)商都持贊同態(tài)度。
雖然日前廣東省建設(shè)廳對省人大代表提出的公開房產(chǎn)開發(fā)成本的建議以“商業(yè)機密”為由給予了拒絕，但一家房地產(chǎn)上市公司的有關(guān)負責(zé)人坦承，隨著房地產(chǎn)市場信息透明度的提高，一個樓盤開發(fā)商到底可以掙多少錢已經(jīng)不算是秘密�！叭缃裢恋鼗旧隙际枪_招拍掛出讓了，地價很容易就被公開，另外只要有點行業(yè)知識，配套費用、建安成本、相關(guān)稅費等也能做到心里有數(shù)。如果真要公開，我覺得無所謂�！�
楊紅旭則認為，倡導(dǎo)市場公開公正、完善信息披露制度是房地產(chǎn)業(yè)界需要把握的一個大方向�！罢驹谥辛⒌慕嵌�，我理解對已經(jīng)開始信息公開試點的鹽城、福州等小城市來說，操作難度沒有上海、北京以及包括了廣州、深圳的廣東省來得大，畢竟對大城市來說，完全公開開發(fā)成本很可能使一些‘陰暗面’曝光，對行業(yè)的觸動也會很大。但對老百姓來說，適度公開是可行的。”
在楊紅旭看來，站在扶持市場、惠及老百姓的角度，國家大力發(fā)展的普通住宅、住房保障性質(zhì)的住宅的開發(fā)帳目完全可以公開；一些投資屬性偏重的中高檔住宅則可以不公開，因為這類住宅的定價主要還由市場機制發(fā)揮作用。
責(zé)任編輯：屠筱茵
