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不規(guī)范開發(fā)的后遺癥
劉女士2002年購買了位于青島市嶗山區(qū)的建飛花園C區(qū)的商品房，該房系由齊魯建設(shè)集團(tuán)開發(fā)，目前已經(jīng)取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但遲遲未取得土地證，劉女士撥打樓宇熱線88762259咨詢?nèi)绾谓鉀Q此問題。
另外，在開發(fā)區(qū)匯峰家園購房的張先生也撥打樓宇
熱線咨詢類似的問題。
記者就此采訪了山東華政律師事務(wù)所的楊志民律師，他認(rèn)為：進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，先要取得土地使用證才能報批開發(fā)，才能辦理房屋權(quán)屬證書，一些地區(qū)，因?yàn)榉N種原因個別開發(fā)商在沒有獲得土地使用證的情況下就開始建設(shè)了，事后，有關(guān)部門又允許他們出售并頒發(fā)了房產(chǎn)證。這是地產(chǎn)開發(fā)初期種種不規(guī)范行為留下的后遺癥。
土地證未辦原因何在
那么，購房者如何避免遇到此類情況呢？楊志民律師建議，購房者在購買商品房前應(yīng)認(rèn)證審查開發(fā)商的“五證”，這五證指：一、國有土地使用證；二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四、建設(shè)工程開工許可證，只有擁有此證工程才能施工；五、銷售許可證（預(yù)售許可證），沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售。一般說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購房者應(yīng)將五證原件結(jié)合起來查看，才能確保萬無一失。
不能辦證的原因往往在開發(fā)商。因開發(fā)商未繳清地價、相關(guān)稅費(fèi)、未解除土地抵押、房屋未取得竣工驗(yàn)收證書等等原因均可導(dǎo)致無法辦理相關(guān)權(quán)屬證書，其中由于土地的權(quán)利瑕疵帶來的不能辦證問題所占比例最大。法律對房屋的銷售、特別是預(yù)售設(shè)定了嚴(yán)格的制度，如果存在上述情形的房屋是根本不允許進(jìn)入市場銷售的。由于一些部門監(jiān)管的疏漏，是造成房地產(chǎn)證糾紛的不可忽視的因素。
維權(quán)宜運(yùn)用法律途徑
業(yè)主在購房時，所付的房款中已包含了地價，購房者應(yīng)及時辦理土地過戶登記，領(lǐng)取分割國有土地證。如果在不及時辦理土地使用證，土地使用權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，房地產(chǎn)開發(fā)商有可能進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、土地抵押，從而引起法律糾紛，同時由于沒有相關(guān)權(quán)屬證書將來商品房拆遷、買賣都會帶來一些不利影響�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
當(dāng)購房者在不能取得相關(guān)商品房權(quán)屬證書時，應(yīng)及時運(yùn)用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，要求開發(fā)商辦理相關(guān)商品房權(quán)屬證書，并給予相應(yīng)的賠償，以防止將來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷使自己的合法權(quán)益的得不到保障或增大自己的維權(quán)成本。
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