本期話題嘉賓：
青島榮置地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理 鎮(zhèn)小剛
青島華新園
置業(yè)有限公司良辰美景項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理 丁保鋼
剛剛經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)全民的“房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)”，人們現(xiàn)在最關(guān)心的話題，最終仍然會(huì)落到房?jī)r(jià)上。2007年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)年，青島房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何？面對(duì)“狼來(lái)了”，本地企業(yè)會(huì)受到哪些影響？日前，圍繞本報(bào)記者提出的話題，青島房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃人士鎮(zhèn)小剛和銷(xiāo)售精英丁保鋼對(duì)此進(jìn)行了預(yù)測(cè)。
話題一：
2007年的青島房?jī)r(jià)
走勢(shì)預(yù)測(cè)
觀點(diǎn)1：
房?jī)r(jià)普遍不會(huì)大起大落
良辰美景銷(xiāo)售經(jīng)理丁保鋼：2007年青島的房?jī)r(jià)會(huì)比較持平，因?yàn)?006年的房?jī)r(jià)已經(jīng)和市場(chǎng)接軌得比較好了。房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)很高，雖然作為不同的投資方式，房地產(chǎn)保值增值效果都比較明顯，但股市大漲將使投資房地產(chǎn)的一些資金分流出去；房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅下降，今年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)總的供給量不大，供求關(guān)系的基本現(xiàn)狀還是求大于供；消費(fèi)者買(mǎi)房也更加理性了，對(duì)房?jī)r(jià)大起大落情況不會(huì)抱有幻想。2007年，青島的房?jī)r(jià)總體看來(lái)，應(yīng)該是趨向平穩(wěn)。
觀點(diǎn)2：
高端物業(yè)房?jī)r(jià)漲勢(shì)已定
青島榮置地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理鎮(zhèn)小剛：關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的問(wèn)題，業(yè)界多有爭(zhēng)論，隨著央行2006年中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告的出臺(tái)，關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的言論再次升溫，有專(zhuān)家預(yù)警內(nèi)地樓市將步入五年以上的“熊市”，但我們認(rèn)為市場(chǎng)并非如此悲觀。
從青島來(lái)看，我們一直致力于研究青島沿海高端地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，這里僅對(duì)高端物業(yè)進(jìn)行一下分析，我們回歸到?jīng)Q定房?jī)r(jià)最基本的供需關(guān)系和價(jià)值理論進(jìn)行分析。從供應(yīng)上看，青島在2007、2008年確實(shí)會(huì)有較大量的高端住宅供應(yīng)，比之近幾年增加不少。從需求上看，青島房地產(chǎn)高端消費(fèi)者的真實(shí)需求卻從未被真正滿足。據(jù)了解，即將入市和已入市的部分豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商已做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，以保持高價(jià)格高收益；從產(chǎn)品價(jià)值上看，現(xiàn)階段將入市的高端項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上都有質(zhì)的飛躍，他們一定能為此而承擔(dān)較高的價(jià)格，因此無(wú)論從供需上還是價(jià)值上看，我們預(yù)計(jì)青島的高端物業(yè)房?jī)r(jià)在未來(lái)的幾年都會(huì)持續(xù)上漲，而且具有一定的上揚(yáng)幅度。
話題二：面對(duì)狼來(lái)了，本土企業(yè)怎么看？
觀點(diǎn)1：土地競(jìng)爭(zhēng)要進(jìn)一步加劇
丁保鋼：所謂的“狼”，指的是那些外地的大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。但從青島目前的形式上看，這些大公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都集中在相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，雖然公司來(lái)了，但其具體的影響力現(xiàn)在還未顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的“競(jìng)爭(zhēng)”也還沒(méi)有完全啟動(dòng)。今年，外來(lái)地產(chǎn)企業(yè)和本土開(kāi)發(fā)商在房屋價(jià)格和銷(xiāo)售市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)太明顯，但青島的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)因?yàn)檫@些地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐進(jìn)一步加劇。
國(guó)家宏觀調(diào)控在土地資源上的政策也緊鑼密鼓地進(jìn)行著，2007年，能不能有效地利用現(xiàn)有的土地資源，能不能繼續(xù)拿到土地的通行證，無(wú)疑是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的一個(gè)重要課題；在土地問(wèn)題上，無(wú)論從資金實(shí)力上還是綜合開(kāi)發(fā)能力上，本土開(kāi)發(fā)商和外來(lái)地產(chǎn)商在企業(yè)整體實(shí)力上會(huì)有一拼。
觀點(diǎn)2：沖擊已是必然趨勢(shì)
鎮(zhèn)小剛：地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐青島，對(duì)市場(chǎng)的巨大沖擊已是必然之勢(shì)。大鱷們的到來(lái)帶來(lái)了國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目操作模式，本土開(kāi)發(fā)商受其影響，在對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)、對(duì)操作模式的改建等方面必然會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)全新的市場(chǎng)環(huán)境；而以這些國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與品牌意識(shí)，其青島項(xiàng)目必然具備很高的產(chǎn)品素質(zhì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)和技術(shù)應(yīng)用等方面，可能會(huì)對(duì)整個(gè)青島房地產(chǎn)行業(yè)起到一定程度的拉動(dòng)作用；同時(shí)，頂級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理念，必然會(huì)影響本土市場(chǎng)，青島房地產(chǎn)行業(yè)將真正實(shí)現(xiàn)由賣(mài)房子到賣(mài)“生活”的思想轉(zhuǎn)變；最后，也是最直接的影響，在眾多大鱷介入的2007年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然加劇。本土開(kāi)發(fā)商面對(duì)大鱷來(lái)襲，可能會(huì)分化為兩種類(lèi)型，一是通過(guò)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)公司參與程度，通過(guò)整合的力量來(lái)對(duì)抗外來(lái)者的成熟模式，而另一部分則可能會(huì)走跟隨戰(zhàn)略，在市場(chǎng)夾縫中求得生存之道，用低價(jià)策略取勝。
2007，“悶騷”的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)
悶騷，如同暗涌，骨子里激情澎湃卻不肯泛起表面的浪。這個(gè)詞用來(lái)形容2007年的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，真是恰如其分了。
記者了解到，在新的一年里，一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售部門(mén)在做計(jì)劃時(shí)，房?jī)r(jià)基本和2006年保持持平，沒(méi)有繼續(xù)走高的趨勢(shì)。但在營(yíng)銷(xiāo)策略、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)理念上，各大開(kāi)發(fā)企業(yè)都在暗中發(fā)力，面對(duì)市場(chǎng)的一些不確定性，也都在積極應(yīng)對(duì)。
2007年，青島市樓市進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展期，賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)的形勢(shì)也越來(lái)越明顯了。張揚(yáng)也好，悶騷也罷，對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展期望，卻是我們每一個(gè)人心中最良好的祝愿。
