| ??? 受到國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的影響，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金下降明顯。尤其是供應(yīng)量集中的浦東陸家嘴地區(qū)，記者從相關(guān)代理行了解到，之前曾以20元/平方米/天創(chuàng)下滬上寫(xiě)字樓租金新高的上海環(huán)球金融中心，目前日租金成交價(jià)僅在10—13元/平方米左右，部分低區(qū)面積甚至出現(xiàn)低于10元/平方米/天的成交。分析人士認(rèn)為，寫(xiě)字樓業(yè)主受到租金下行壓力的影響，開(kāi)始采取各種方式挽留租戶(hù)。同時(shí)，租金下降也令不少急于收縮成本的到期租戶(hù)紛紛尋找租金更便宜的租賃房源搬遷，市場(chǎng)租賃活動(dòng)開(kāi)始重新活躍。
目前入駐率僅50%左右
去年下半年環(huán)球金融中心剛剛啟動(dòng)預(yù)租時(shí)，對(duì)外報(bào)價(jià)高達(dá)3.3美元/平方米/天，而這一價(jià)格其實(shí)是按照使用面積來(lái)計(jì)算的，如果折合成建筑面積僅超過(guò)2美元／平方米／天，以當(dāng)時(shí)人民幣兌美元中間價(jià)約7.5元計(jì)算，當(dāng)時(shí)租金報(bào)價(jià)約在人民幣15元/平方米/天，成功刷新上海寫(xiě)字樓租金紀(jì)錄。直至今年8月間，環(huán)球金融中心剛剛建成開(kāi)幕時(shí)，其官方報(bào)價(jià)以?xún)裘娣e計(jì)算為20元/平方米/天，折算成建筑面積報(bào)價(jià)為12元/平方米/天。
受到金融危機(jī)的影響，跨國(guó)公司紛紛放緩擴(kuò)張計(jì)劃，新增供應(yīng)量以及需求的減少給寫(xiě)字樓業(yè)主帶來(lái)壓力。昨日記者從一家不愿透露名稱(chēng)的相關(guān)代理行獲悉，目前環(huán)球金融中心租金成交價(jià)在10元—13元/平方米之間，業(yè)主吸引客戶(hù)的主要方式是延長(zhǎng)免租期，如簽約一年可提供1—2個(gè)月的免租期，因此實(shí)際折合下來(lái)的租金成交價(jià)明顯低于報(bào)價(jià)，有些低區(qū)租賃面積甚至以不到人民幣10元/平方米/天的價(jià)格成交。相比之下，金茂大廈目前成交價(jià)還在10元—14元/平方米/天，略高于環(huán)球金融中心。
由于許多歐美企業(yè)承租面積大幅壓縮，導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求銳減?！碍h(huán)球金融中心的業(yè)主還是很著急的，所以不得不放低身價(jià)?！币晃唤佑|環(huán)球金融中心的代理行人士透露，目前環(huán)球金融中心的入駐率僅在50%左右。
租金下調(diào)租賃市場(chǎng)活躍
高力國(guó)際昨日提供上海幾處地標(biāo)性寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)顯示，目前環(huán)球金融中心租金報(bào)價(jià)在15元/平方米/天，高寶金融中心(東亞銀行金融大廈)租金報(bào)價(jià)為7.5元/平方米/天，越洋廣場(chǎng)為14元/平方米/天，東海廣場(chǎng)為9.5—12元/平方米/天，未來(lái)資產(chǎn)大廈為8.5元/平方米/天，恒隆廣場(chǎng)目前在12元/平方米/天，香港新世界(7.15,-0.33,-4.41%,吧)則為9元/平方米/天。
不過(guò)，記者從一家代理行最近成交的寫(xiě)字樓租賃案例來(lái)看，寫(xiě)字樓租金成交價(jià)較報(bào)價(jià)仍有下浮空間。如高寶金融中心最新成交價(jià)約在7元/平方米/天，未來(lái)資產(chǎn)大廈在7.5—8元/平方米/天，時(shí)代金融中心目前低區(qū)僅8層可租，租金成交價(jià)僅7元/平方米/天，29層以上高區(qū)成交價(jià)也僅10—13元/平方米/天。東海廣場(chǎng)11月剛成交一單1500平方米租賃交易，成交價(jià)為8.5元/平方米/天；知名服飾品牌LEE也剛與東海廣場(chǎng)簽訂了3000平方米的租賃面積，成交價(jià)為9元/平方米/天，同時(shí)還可享受長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的免租期和裝修期。據(jù)悉，浦東竹園地區(qū)的幾棟新上市的甲級(jí)寫(xiě)字樓目前租金成交價(jià)也僅6元—7元/平方米/天。
根據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率已達(dá)9.4%，浦東更是高達(dá)11%，較去年同期上漲了9.5%。與此同時(shí)，寫(xiě)字樓租金環(huán)比下降明顯，三季度全市平均租金環(huán)比下降2.1%，浦東環(huán)比下降幅度更是高達(dá)7.7%。
正由于滬上寫(xiě)字樓租金價(jià)格的下滑，很多急于收縮成本的公司在租約到期后，紛紛選擇搬遷到租金相對(duì)便宜的寫(xiě)字樓或次級(jí)CBD區(qū)域，即使留下來(lái)，租戶(hù)也會(huì)趁此機(jī)會(huì)與業(yè)主大砍租金價(jià)格，因此近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃交易相當(dāng)活躍。記者昨日聯(lián)絡(luò)幾家“五大行”寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，均告知記者正在忙于談“大項(xiàng)目”。
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??? 上海房地產(chǎn)投資前景列亞太第五
由城市土地學(xué)會(huì)(Urban Land Institute)和普華永道聯(lián)合發(fā)布的《2009亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新趨勢(shì)報(bào)告》提出，上海在亞太區(qū)最具房地產(chǎn)投資前景的五大城市中排名第五，去年上海的排名是第一。
城市土地學(xué)會(huì)房地產(chǎn)融資部高級(jí)常駐研究員Stephen Blank表示：“亞洲目前與世界各地一樣，面臨流動(dòng)資金緊縮的危機(jī)。”他認(rèn)為，當(dāng)面臨全球經(jīng)濟(jì)衰退，大部分的市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將受到前所未有的沖擊，融資將成2009年房地產(chǎn)業(yè)最當(dāng)務(wù)之急的問(wèn)題。
在亞太地區(qū)的20個(gè)城市中，2009年上海投資前景排名第五，而2008年上海排名第一，2007年排名第二。今年名列前三位的城市分別為東京、新加坡、香港，班加羅爾名列第四。
普華永道亞太區(qū)房地產(chǎn)稅務(wù)主管蘇國(guó)基表示，目前國(guó)際市場(chǎng)有幾百億美元資金等待進(jìn)入亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很大部分將進(jìn)入中國(guó)、印度等新興市場(chǎng)?！安贿^(guò)，受到國(guó)際金融風(fēng)暴影響，投資者的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。東京、新加坡、香港等相對(duì)成熟、透明的市場(chǎng)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)更安全，因此，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，這些成熟市場(chǎng)更具吸引力。”
不過(guò)報(bào)告同時(shí)指出，上海仍有發(fā)展空間，在20個(gè)城市發(fā)展前景的排名中，上海排名第八。
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