昨天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011～2012)》。綠皮書(shū)認(rèn)為，本季度房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開(kāi)，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)降字當(dāng)頭，明年一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度老盤(pán)降價(jià)幅度將更大，三季度降價(jià)幅度會(huì)更深。整體來(lái)看，預(yù)計(jì)2011-2012年商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場(chǎng)的調(diào)整趨向“軟著陸”。

　　綠皮書(shū)表示，明年在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當(dāng)，住房

　　對(duì)于房?jī)r(jià)何時(shí)能夠見(jiàn)底，房地產(chǎn)行業(yè)綠皮書(shū)主編，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見(jiàn)底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書(shū)指出，明年中國(guó)的住房市場(chǎng)面臨著報(bào)復(fù)性反彈和“硬著陸”兩大風(fēng)險(xiǎn)。建議繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，完善調(diào)控行政措施。同時(shí)建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房?jī)r(jià)下降的各種應(yīng)對(duì)預(yù)案。

　　■市場(chǎng)

　　促銷(xiāo)優(yōu)惠加劇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　政策或現(xiàn)微調(diào)但從緊基調(diào)難變，各方結(jié)束觀(guān)望將作有限調(diào)整。

　　限購(gòu)政策下符合條件的需求主體難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷(xiāo)優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手，減緩成交量下降的速度。

　　2011年第四季度繼續(xù)觀(guān)望

　　2011年9月，物價(jià)漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀(guān)調(diào)控政策進(jìn)一步取得成效，但是二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀(guān)調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺(tái)限購(gòu)措施的可能性不大，但政策的細(xì)化、落實(shí)和執(zhí)行會(huì)有所加強(qiáng)。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)策略，尤其是資金或業(yè)績(jī)完成壓力大的企業(yè)，促銷(xiāo)力度繼續(xù)增強(qiáng)，降價(jià)或呈蔓延之勢(shì)。值得注意的是，土地市場(chǎng)的低迷誘使大開(kāi)發(fā)商可能快速清盤(pán)，騰出資金擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，中小開(kāi)發(fā)商采取跟隨策略將會(huì)增多。由于房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開(kāi)，居民更多是采取繼續(xù)觀(guān)望的態(tài)度。

　　2012年第一季度信貸仍緊

　　中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)控立場(chǎng)不會(huì)松動(dòng)，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度，以及2011年調(diào)控目標(biāo)的完成情況，在某些領(lǐng)域作出調(diào)整。面對(duì)依然緊縮的資金環(huán)境，開(kāi)發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷(xiāo)力度回籠資金，降低庫(kù)存。若降價(jià)幅度達(dá)到滿(mǎn)足限購(gòu)條件的部分購(gòu)房者的預(yù)期，他們可能會(huì)出手購(gòu)買(mǎi)。

　　2012年第二季度購(gòu)房分化

　　如果通脹率進(jìn)一步得到控制，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，那么銀根緊縮可能會(huì)緩解。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)冷局面，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對(duì)性可能會(huì)增強(qiáng)，降低“一刀切”的負(fù)面影響。地方政府可能會(huì)針對(duì)本地出現(xiàn)的問(wèn)題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)作出調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在上半年的銷(xiāo)售旺季采取更積極的策略，可能會(huì)由更多的暗降變成明降。購(gòu)房者可能分化，部分購(gòu)房者結(jié)束觀(guān)望狀態(tài)入場(chǎng)交易。

　　2012年第三季度心態(tài)復(fù)雜

　　中央的嚴(yán)控基調(diào)不會(huì)改變，限購(gòu)也不會(huì)取消。如果地方財(cái)政吃緊，又沒(méi)有可替代的資金來(lái)源，地方可能會(huì)在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭(zhēng)取更有利于自身的政策調(diào)整。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都會(huì)針對(duì)政策面的變化相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開(kāi)發(fā)商會(huì)充分評(píng)估上半年的銷(xiāo)售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計(jì)劃。購(gòu)房者的選擇余地可能更大，是否出手購(gòu)買(mǎi)的心態(tài)更復(fù)雜。

　　■價(jià)格

　　一季度現(xiàn)拐點(diǎn)大降概率很小

　　價(jià)格由穩(wěn)趨降，第一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)。在整體性量?jī)r(jià)增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷(xiāo)售量的破位將促使銷(xiāo)售價(jià)格的下降，這種勢(shì)頭由一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

　　2011年第四季度小幅下降

　　年底一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)期，也是第二年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制訂期，上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)在很大程度上影響下一年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定。預(yù)計(jì)大開(kāi)發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià)，降低庫(kù)存的同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好，進(jìn)一步以?xún)r(jià)換量的概率增大，部分中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)跟進(jìn)?？傮w上絕對(duì)價(jià)格將會(huì)小幅下降，但是大幅降價(jià)的概率很小。

　　2012年第一季度拐點(diǎn)顯現(xiàn)

　　受春節(jié)假期的影響，市場(chǎng)價(jià)格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時(shí)間。二、三線(xiàn)城市價(jià)格增幅將會(huì)收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線(xiàn)城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢(shì)難以改觀(guān)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　2012年第二季度老盤(pán)大降

　　2009年以來(lái)，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開(kāi)工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量快速增加。為消化庫(kù)存，降低資金壓力，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在第二季度會(huì)加大推盤(pán)力度，新盤(pán)定價(jià)更趨合理，老盤(pán)降價(jià)的幅度將更大，從而爭(zhēng)取上半年的業(yè)績(jī)。絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。如果短期內(nèi)整體降幅太大，市場(chǎng)將產(chǎn)生更大的期望。所以，整體性降價(jià)幅度有限。

　　2012年第三季度價(jià)格趨穩(wěn)

　　如果政策面仍舊嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿(mǎn)足需求，加之上半年銷(xiāo)售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話(huà)，那么降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。如果上半年銷(xiāo)售能夠緩解資金壓力，那么整體價(jià)格將趨穩(wěn)，維持第二季度以來(lái)的價(jià)格狀況的可能性較大。

　　■銷(xiāo)售

　　庫(kù)存壓力增大推盤(pán)速度降低

　　總體將呈下滑，其間或有波動(dòng)。初步推測(cè)：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，推盤(pán)速度會(huì)降低。

　　2011年第四季度短暫回升

　　預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫(kù)存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求的雙重壓力下，以?xún)r(jià)換量開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步增多，銷(xiāo)量可能會(huì)短暫回升。

　　2012年第一季度再次下滑

　　預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量的增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會(huì)低于2011年同期，市場(chǎng)更加膠著。季度末如果市場(chǎng)價(jià)格能夠達(dá)到部分購(gòu)房者的預(yù)期，則會(huì)促使銷(xiāo)量一定程度地增加，限購(gòu)政策不太嚴(yán)格的二、三線(xiàn)城市的表現(xiàn)會(huì)更突出一些。

　　2012年第二季度決定業(yè)績(jī)

　　第二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績(jī)的決定性時(shí)段。預(yù)計(jì)為完成上半年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的促銷(xiāo)手段將會(huì)更加豐富，力度也會(huì)更大，若市場(chǎng)回應(yīng)積極則銷(xiāo)量將有所提升。在限購(gòu)城市，銷(xiāo)量增加是否滿(mǎn)足以?xún)r(jià)換量的要求，很大程度上取決于有購(gòu)買(mǎi)力的需求者是否符合購(gòu)買(mǎi)條件。

　　2012年第三季度銷(xiāo)量放大

　　如果市場(chǎng)拐點(diǎn)在第二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場(chǎng)銷(xiāo)量的上升，市場(chǎng)活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進(jìn)入市場(chǎng)，形成對(duì)市場(chǎng)價(jià)格一定程度的支撐。如果上半年銷(xiāo)量不理想，則第三季度整體性?xún)r(jià)格下降幅度較大，銷(xiāo)量將會(huì)在第三季度放大。(記者 張然)