案例分析無法工作原因何在
去年7月份，東部某小區(qū)業(yè)主委員會向小區(qū)原物業(yè)公司發(fā)出通知，要求該物業(yè)公司按規(guī)定時間撤出，并向業(yè)主委員會移交小區(qū)物業(yè)管理資料。雖然物業(yè)公司按要求逐步退出小區(qū)，但其相應(yīng)的物業(yè)管理資料未移交業(yè)委會，小區(qū)正面臨新物業(yè)公司無法入住的尷尬局面。
新的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)為何存在難度呢？小區(qū)一位業(yè)主委員稱，原物業(yè)公司不騰出物業(yè)管理用房，新的物業(yè)公司就無法進(jìn)駐小區(qū)，開展工作。因原物業(yè)公司將物管用房租給了一家企業(yè)，考慮到雙方之間的租賃合同沒有到期，物業(yè)公司不愿單方面解除合同承擔(dān)違約責(zé)任，致使物管用房不能順利交接。其次，原物業(yè)公司向業(yè)主預(yù)收的衛(wèi)生費(fèi)及開發(fā)單位給付的小區(qū)公共設(shè)施配套費(fèi)用，均未向業(yè)主委員會移交，也不向業(yè)主公示。目前，因原物業(yè)公司未如數(shù)辦理移交手續(xù)，致使新物業(yè)公司接管小區(qū)后無法正常開展工作。
解聘物業(yè)實(shí)屬有因
業(yè)主委員會為何要解聘該物業(yè)公司呢？原物業(yè)公司由開發(fā)單位指定，自2001年7月開始對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。按照當(dāng)時物業(yè)委托管理合同的約定，小區(qū)每戶業(yè)主繳納28.5元的衛(wèi)生費(fèi)，小區(qū)的衛(wèi)生工作則由該物業(yè)公司承擔(dān)。小區(qū)業(yè)主稱，前兩年小區(qū)衛(wèi)生狀況還可以，但到了去年上半年，小區(qū)發(fā)生兩起業(yè)主財產(chǎn)失竊案，有業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，自此小區(qū)衛(wèi)生狀況每況愈下，雖然業(yè)主委員會向他們提過意見，但是衛(wèi)生狀況得不到改善，每月的衛(wèi)生費(fèi)還是照單收取。
也有業(yè)主稱，按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示小區(qū)衛(wèi)生費(fèi)的收支情況，但他們從未見物業(yè)公司公示這些賬目。最為氣憤的是，物業(yè)公司將物業(yè)管理用房出租獲取租金，未經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，也未將租金收益用于小區(qū)建設(shè)。因此，全體業(yè)主一氣之下決定，解聘該物業(yè)公司。
小區(qū)資料必須移交
對于被解聘的物業(yè)公司不向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料，市物業(yè)管理辦公室副主任王西濤指出，物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，不能滿足業(yè)主的需要，也就是說，物業(yè)公司沒有按照物業(yè)管理合同的約定提供服務(wù)，屬違約行為，業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司。物業(yè)公司退出小區(qū)的，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理資料，便于新的物業(yè)公司日后開展工作。但如果退出小區(qū)的物業(yè)公司不移交物業(yè)相關(guān)資料，這確實(shí)給業(yè)委會出了一個難題，因?yàn)闃I(yè)主委員會是一個民間組織，它不具備任何強(qiáng)制性的職能，因此不具備要求物業(yè)公司強(qiáng)制性辦理物業(yè)管理資料移交手續(xù)。但有關(guān)法規(guī)對此有明確要求，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，退出小區(qū)的物業(yè)公司未移交物業(yè)管理資料的，可由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對該物業(yè)公司予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下的罰款。
王西濤認(rèn)為，像發(fā)生這種被解聘的物業(yè)公司不向業(yè)委會移交相關(guān)資料的情況，矛盾雙方最好還是通過溝通、協(xié)商加以解決。在協(xié)商無果，且上級主管部門干預(yù)處罰仍無效的，業(yè)委會還可依法向法院提出起訴，以達(dá)到最終解決的目的。楊超
