去年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出矛盾和問(wèn)題，國(guó)家采取了進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。日前，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰對(duì)宏觀調(diào)控的效果進(jìn)行了階段性
盤(pán)點(diǎn)。他指出，在這些措施的綜合作用下，2004年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出發(fā)展中調(diào)整的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控已經(jīng)取得初步成效；隨著各項(xiàng)調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。結(jié)合最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，劉志峰介紹了此次宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域已經(jīng)顯現(xiàn)的作用。
█ 投資：保持快速增長(zhǎng)，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制
今年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3703億元，同比增長(zhǎng)32%，增幅比1-4月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)、比1-3月份回落9.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占同期固定資產(chǎn)投資的24%，比1-4月份下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。特別是一些反映市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)的因素有較大變動(dòng)。今年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新購(gòu)置土地面積12380萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，增幅比1-4月份回落13.6個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降46.9個(gè)百分點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)面積6480萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8%，增速比1-4月份回落12.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降22.1個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積22496萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，增速比1-4月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降13.3個(gè)百分點(diǎn)。
█ 銷(xiāo)售：增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落
今年1-5月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9%，比1-4月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)；大于同期竣工面積1226萬(wàn)平方米，大于竣工面積增幅9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積7404萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.3%，比1-4月份回落2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落7.9個(gè)百分點(diǎn)；大于同期竣工面積1682萬(wàn)平方米，大于竣工面積增幅11.9個(gè)百分點(diǎn)�？傮w看，住宅供求關(guān)系有所緩和。1-5月份全國(guó)商品房空置面積9706萬(wàn)平方米（空置1年以上的5609萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)2.4%，比去年底減少6.8%。其中，商品住宅空置面積5954萬(wàn)平方米，比去年同期減少3.9%；辦公樓空置面積659萬(wàn)平方米，比去年同期減少6.7%。
█ 貸款：得到有效控制，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整
據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，各金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款17.3億元，較上月少增145.1億元；截至5月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少43.8億元，比年初減少144.3億元。5月份新增個(gè)人住房貸款351.3億元，較上月少增113.3億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特別是流動(dòng)資金貸款逐月負(fù)增長(zhǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。今年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款所占比例由去年同期的27%下降到22.8%，降低4.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金和其他資金的比例，分別由去年同期的30.4%、40.7%提高到31.1%、44.8%，合計(jì)提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)自有資金比例仍然較低，占全部到位資金的16.1%。
█ 市場(chǎng)：削減不合理需求，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化
今年以來(lái)，控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、規(guī)范拆遷程序、完善拆遷補(bǔ)償政策等調(diào)控舉措，在相當(dāng)程度上抑制了盲目大拆大建，控制了房屋拆遷導(dǎo)致的市場(chǎng)需求。今年1-5月份，江蘇省房屋拆遷面積150萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年同期的四分之一。上海市房屋拆遷面積85萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年同期的39.2%。同時(shí)，一些地區(qū)采取了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)上公示、認(rèn)購(gòu)實(shí)名制、禁止炒樓花、禁止炒房號(hào)等一系列措施，部分地區(qū)投資性購(gòu)房需求下降，短期炒作現(xiàn)象得到遏制。如上海市去年投資性購(gòu)房占新建商品房銷(xiāo)售的16.6%，今年以來(lái)逐步下降，4月1日至25日，預(yù)購(gòu)住房再轉(zhuǎn)讓面積相當(dāng)于同期預(yù)售住房的7.41%；5月1日至31日，該比例下降到2.05%。最近舉辦的杭州第11屆房屋交易會(huì)上，有關(guān)單位進(jìn)行的抽樣調(diào)查表明，以投資收益為目的的購(gòu)房比例約為2%，大大低于前兩年的10%。
在總結(jié)宏觀調(diào)控所取得的階段性成效的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在許多亟待解決的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然偏大，投資增幅仍然偏高。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍很突出。從投資增長(zhǎng)情況看，非住宅投資增幅繼續(xù)保持較高水平，持續(xù)高于商品住宅投資增幅，導(dǎo)致住宅與非住宅的比例失衡。三是城鎮(zhèn)房屋拆遷中損害群眾合法權(quán)益問(wèn)題還沒(méi)有得到根本遏制。一段時(shí)期以來(lái)，一些地方急于求成，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模過(guò)大、標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、實(shí)施過(guò)急，脫離當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政承受能力，脫離當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)和心理承受能力，脫離當(dāng)?shù)刭Y源環(huán)境承受能力，推動(dòng)城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模急劇增加。四是住宅產(chǎn)業(yè)粗放型發(fā)展的格局沒(méi)有根本改變。不利于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，不利于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的順利實(shí)施。
面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢(shì)和任務(wù)，劉志峰強(qiáng)調(diào)，今后一段時(shí)期，要把加強(qiáng)宏觀調(diào)控作為調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革、轉(zhuǎn)變住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的契機(jī)，繼續(xù)抓好各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的落實(shí)，切實(shí)樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，不斷深化市場(chǎng)化改革，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。
特約編輯:振強(qiáng)
