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在經(jīng)歷了集體買(mǎi)地、買(mǎi)爛尾樓等多次失敗后，深圳個(gè)人集資建房終于取得了突破性的進(jìn)展。
12月22日，經(jīng)過(guò)十幾輪并不激烈的舉牌競(jìng)買(mǎi)，槌音在601萬(wàn)元時(shí)落定，意味著以林立人為首的81名集資建房者終于實(shí)現(xiàn)了他們的個(gè)人合作建房夢(mèng)想。這是深圳個(gè)人集資建房取得的實(shí)質(zhì)性突破，也使深圳
成為繼溫州之后另一個(gè)個(gè)人集資建房實(shí)現(xiàn)突破的城市。
“這次的成功只是個(gè)開(kāi)始，有銀行的支持，我們今后大規(guī)模拿地的成功率才會(huì)更大�！绷至⑷苏f(shuō)，還有900余名申請(qǐng)報(bào)名者的住房沒(méi)有解決，將可能通過(guò)分片區(qū)購(gòu)地或購(gòu)房等方式加以解決。
突破
此次被林立人成功競(jìng)得的這兩棟宿舍樓位于沙井，在廣深高速沙井出口處不遠(yuǎn)。兩棟樓均為宿舍公寓樓，因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題被法院強(qiáng)制委托拍賣(mài)。成交總價(jià)為601萬(wàn)元，建筑面積3880平方米，內(nèi)含84套單身公寓，單身公寓面積約為45平方米，內(nèi)含獨(dú)立洗手間和廚房。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積7086平方米，建筑占地700平方米，其余為空地。其使用年限為50年，從1992年1月到2042年1月28日止。
兩棟宿舍均為六層樓，每一層7套，樓房后面有2086平方米的綠化帶，每戶(hù)還有一個(gè)車(chē)位。兩棟樓的起拍價(jià)為428萬(wàn)元，最后以601萬(wàn)元成交。
“購(gòu)房成本為每平方米1545元，攤到每個(gè)購(gòu)房者身上，房子總價(jià)在7萬(wàn)元以下。”林立人喜悅的心情表露無(wú)遺。
據(jù)了解，目前深圳有意參加合作建房購(gòu)買(mǎi)這批房的有81人，這樣還可以有三套空出。林立人說(shuō)，在深圳個(gè)人集資建房的兩年探索過(guò)程中，社會(huì)各界特別是義工給予了極大的關(guān)注和支持，這三套房的指標(biāo)將考慮分給這些義工。
深圳這位個(gè)人合作建房發(fā)起人林立人，是一名“五星級(jí)”義工，同時(shí)也是九九加一集團(tuán)的創(chuàng)始人。2004年下半年，位于羅湖的爛尾樓中南大廈進(jìn)入拍賣(mài)程序，林立人當(dāng)時(shí)在朋友、生意伙伴圈子內(nèi)談了自己關(guān)于個(gè)人集資建房的想法，結(jié)果得到廣泛響應(yīng)。短短3個(gè)月內(nèi)，有500多人表示有此意向。
此后林立人與其合作者多方尋找目標(biāo)，曾參與了深圳中南大廈的拍賣(mài)，但因起拍價(jià)與林立人的期望有較大差距，最終未能如愿。此間林立人尋找的主要目標(biāo)為深圳的一些爛尾樓。
“采取競(jìng)拍爛尾樓盤(pán)的方式高效快捷，因?yàn)槊獬四玫亻_(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，兩棟宿舍現(xiàn)在不需要進(jìn)行裝修，接下來(lái)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，合理分配后合作人即可入住�！绷至⑷苏f(shuō)。他表示，由于房子是八成新，他們并未打算推倒重建，大家交完房款后是統(tǒng)一裝修還是個(gè)別裝修暫未決定。
由于受競(jìng)拍成功的影響，之后的兩天時(shí)間內(nèi)在網(wǎng)上就已收到200多人遞交的申請(qǐng)表。目前已登記的有意參加合作建房的深圳市民有近千人，除了已有意向購(gòu)買(mǎi)這兩棟宿舍樓的81人外，剩下的900余人尚未有房，只有通過(guò)分片區(qū)購(gòu)地或購(gòu)房等這些方式來(lái)解決。
隱憂(yōu)
盡管宿舍樓已經(jīng)拿到手，但林立人卻又將面臨新的問(wèn)題。84套房產(chǎn)并沒(méi)有84套房產(chǎn)證，因?yàn)樵人奚針鞘前疵繉?套辦理的房產(chǎn)證，共計(jì)只有12套房產(chǎn)證，拍賣(mài)后還需要進(jìn)一步協(xié)商如何分戶(hù)辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題。“房產(chǎn)證是1992年1月到2042年的，50年產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)大家要交房款，然后成立業(yè)主委員會(huì)。其他的關(guān)于房產(chǎn)證的問(wèn)題可以交給律師去解決�！绷至⑷吮硎�。
對(duì)于已購(gòu)得房產(chǎn)的物業(yè)管理問(wèn)題，他們也有了清晰的思路。此次取得的兩棟房產(chǎn)將采取全新物業(yè)管理模式，目前已制定出了相關(guān)的物業(yè)管理方案。全體業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，然后共同發(fā)起成立物業(yè)管理維護(hù)基金，基金由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)控制，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
由于樓層不一，每套宿舍的朝向、位置也會(huì)有好壞之分，在如何進(jìn)行內(nèi)部分配上，林立人建議用抓鬮來(lái)解決。“溫州集資建房成功拿地對(duì)我們來(lái)說(shuō)是個(gè)極大的鼓舞，之前深圳發(fā)展銀行也表示愿意深度介入個(gè)人合作建房，在符合銀行流程機(jī)制的條件下為合作建房提供貸款服務(wù)，我們進(jìn)行合作建房的決心就更為堅(jiān)定，這也是促成此次成功交易的主要原因。”林立人說(shuō)。
對(duì)于下一步的計(jì)劃，林立人表示，如果還有相同的樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)，一定不會(huì)放過(guò)，另外也在考慮通過(guò)政府土地公開(kāi)拍賣(mài)的途徑拿地。
林立人的欣喜還在繼續(xù)，而業(yè)界對(duì)于合作建房的各種質(zhì)疑紛至沓來(lái)�！皞�(gè)人集資建房打破了以開(kāi)發(fā)商為主體的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，業(yè)主變成了項(xiàng)目的真正主人，而且房?jī)r(jià)是肯定要比從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)便宜很多，從這種意義上來(lái)說(shuō)，個(gè)人集資建房是有它積極的一面的�！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷說(shuō)。
但楊大谷還表示，由于個(gè)人集資建房是以民間團(tuán)體為主體來(lái)拿地建房，缺乏專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)整個(gè)建房過(guò)程進(jìn)行管理與監(jiān)督，此前也未有參照先例，在此后建房的整個(gè)過(guò)程中，將有可能面臨許多不可知的新問(wèn)題，包括可能出現(xiàn)的一些法律問(wèn)題、房屋質(zhì)量問(wèn)題、管理問(wèn)題等。
深圳市方略地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理孟家慶則不看好林立人的集資建房模式�！凹Y建房者無(wú)論是從資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)實(shí)力，還是綜合管理能力，都是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的，并不是一塊地拿下來(lái)蓋起來(lái)那么簡(jiǎn)單，它需要專(zhuān)業(yè)化的管理，雄厚的資金實(shí)力，以及對(duì)土地的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力�！泵霞覒c認(rèn)為，集資建房只能作為個(gè)例存在，而無(wú)法形成主要趨勢(shì)。
林立人表示，集資建房的首要原則是非營(yíng)利性，資金主要是開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用，這些由合作者平均分?jǐn)偂６夷壳耙延泻芏鄬?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)要求合作，包括專(zhuān)業(yè)建筑公司、物管公司等，這些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)將為合作建房解決專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。
“集資建房是一個(gè)逐步探索的過(guò)程，深圳的法律環(huán)境和土地出讓政策都很透明，因此對(duì)于將要面臨的很多新問(wèn)題都可能會(huì)迎刃而解�！绷至⑷藵M(mǎn)懷信心地表示。
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